DE Germania · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi in Germania?

Un nucleo familiare in Germania con un reddito netto di EURall'anno, con EURdi risparmi disponibili, può permettersi ...
Prezzo di acquisto massimo . Test di sostenibilità delle banche tedesche
EUR 200k
Limite determinato da: anticipo · EUR 160k di ipoteca con EUR 40k di fondi propri
Le due regole

In Germania valgono due regole. Vanno rispettate entrambe.

Non esiste una normativa nazionale unica come la formula dell'HCSF francese o della FINMA svizzera. Ma la prassi delle banche tedesche converge su due paletti: un tetto del 35% sul reddito e un requisito di capitale proprio del 20%, entrambi applicati in virtù dell'obbligo di verifica del merito creditizio imposto dalla BaFin.

35%
Rapporto massimo tra costi abitativi e reddito (Belastungsgrenze)
I costi abitativi mensili totali, cioè la rata del mutuo (Annuität) più le spese di gestione, non devono superare il 35% del reddito netto familiare. È una prassi bancaria, non una legge vincolante, ma è quasi universale.
costi <= reddito x 0,35
20%
Anticipo atteso (Eigenkapital)
Le banche si aspettano almeno il 20% del prezzo di acquisto come capitale proprio. Le Kaufnebenkosten (9-12% tra imposta sul trasferimento, notaio, catasto e mediatore) vanno pagate in aggiunta con i risparmi: non sono finanziabili.
capitale proprio >= 0,20 x prezzo
Ha in mente un immobile?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

Ogni test è indipendente: deve superarli entrambi. La regola del 35% sul reddito limita la rata mensile; quella del 20% di capitale proprio garantisce che abbia abbastanza liquidità per l'anticipo e le Kaufnebenkosten.

EUR
EUR 100kEUR 5M
2 test su 2 non superati.
✕Regola del 35% sul redditomancano EUR 2k
Lei ha EUR 45k/yrServono EUR 47k/yr
✕Anticipo del 20%mancano EUR 10k
Lei ha EUR 40kServono EUR 50k
La leva che può davvero azionare

Due tetti. Vince il più basso.

A risparmi invariati, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non entra in gioco la regola dell'anticipo. Oltre il punto di svolta, uno stipendio più alto non Le comprerà una casa più grande; più risparmi sì.

00.4M0.8M1.1M1.5M50k100k150k200k250k300kreddito netto familiare (EUR / anno)Limite di reddito . regola del 35%Lei · EUR 200k
Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)
Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

In Germania si usa il tasso effettivo con un piccolo margine, senza un test di stress del 5% come in Svizzera. La Sua rata mensile al 3,5% su 30 anni (Tilgung iniziale del 2%) è vicina sia a quella su cui viene valutato sia a quella che paga.

Rata di valutazione (margine al 4,5%)1.044 / monthRata effettiva (3,5%)911 / month
Margine mensile
133
Lo stress test Le addebita 1.1× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.
Dove La porta questa cifra

Trilocale mediano, città per città.

Il Suo tetto di prezzo (in azzurro) taglia il prezzo di un trilocale tipico (~75 m2) nelle principali città tedesche. Le città sopra la linea sono fuori portata senza più reddito o più risparmi.

Munich
EUR 580k
Frankfurt
EUR 420k
Hamburg
EUR 380k
Stuttgart
EUR 420k
Berlin
EUR 400k
Duesseldorf
EUR 380k
Cologne
EUR 350k
Hanover
EUR 230k
Leipzig
EUR 200k
Dresden
EUR 195k
Alla portataFuori portataIl Suo tetto · EUR 200k
Prima di firmare

Probabilmente è l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

L'acquisto di una casa non è solo il prezzo. Ci sono costi aggiuntivi rilevanti, non inclusi nel test di sostenibilità qui sopra.

9-12%
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% a seconda del Bundesland), spese notarili (~2%), catasto (Grundbuch ~0,5%) e provvigione del mediatore (Makler 3-7%). Si pagano in contanti al rogito e non sono finanziabili.
2-4 EUR/m2
Hausgeld + Grundsteuer
L'Hausgeld mensile copre l'Instandhaltungsrücklage (fondo di manutenzione), l'assicurazione dell'edificio, l'amministrazione e le utenze comuni. La Grundsteuer (imposta immobiliare) è in fase di riforma e varia da Comune a Comune.
?
L'affitto potrebbe ancora convenire
In Germania la cultura dell'affitto è forte e gli inquilini sono ben tutelati (Mietpreisbremse). A Monaco e in altre città care, il confronto tra affitto e acquisto spesso premia l'affitto con investimento della differenza, soprattutto per permanenze inferiori ai 10 anni.

Nulla di tutto ciò significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di sostenibilità Le dice cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto a lungo pensa di restare, dal Suo Eigenkapital e dalle dinamiche del mercato locale.

Per avere un'idea

Cos'altro costa circa EUR 200k?

  • Una BMW M3 Competition, senza optional · EUR 88k2.27×
  • Una VW ID.7 Pro S nuova, full optional · EUR 65k3.08×
  • Una Porsche 911 Carrera (base, senza optional) · EUR 130k1.54×
  • Un bilocale in un Altbau a Lipsia · EUR 150k1.33×
  • 800 EUR/mese investiti al 6% reale per 20 anni (valore finale del portafoglio) · EUR 380k0.53×
  • Un trilocale a Colonia-Ehrenfeld · EUR 290k0.69×
  • Una casa unifamiliare (Einfamilienhaus) in una città media come Hannover · EUR 400k0.50×
  • Un appartamento per famiglie ad Amburgo-Eimsbüttel (90 m2) · EUR 450k0.44×
  • Un appartamento ristrutturato in un Altbau a Berlino-Charlottenburg (100 m2) · EUR 550k0.36×
Veda la matrice completa reddito x anticipo
reddito (giù) / risparmi (destra)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limitato dai risparmi
EUR 194k
limitato dal reddito
EUR 234k
limitato dal reddito
EUR 334k
limitato dal reddito
50.000/yr
EUR 150k
limitato dai risparmi
EUR 283k
limitato dal reddito
EUR 323k
limitato dal reddito
EUR 423k
limitato dal reddito
80.000/yr
EUR 150k
limitato dai risparmi
EUR 300k
limitato dai risparmi
EUR 457k
limitato dal reddito
EUR 557k
limitato dal reddito
120.000/yr
EUR 150k
limitato dai risparmi
EUR 300k
limitato dai risparmi
EUR 500k
limitato dai risparmi
EUR 736k
limitato dal reddito
180.000/yr
EUR 150k
limitato dai risparmi
EUR 300k
limitato dai risparmi
EUR 500k
limitato dai risparmi
EUR 1M
limitato dai risparmi
Reddito netto. Assicurazioni non incluse.
Prossimi passi

Strumenti e guide per arrivarci.

Calcolatore ipotecarioCrei un piano di ammortamento con versamenti extra. Veda gli interessi totali e in quanto tempo estingue il debito.CalcolaPianificatore di risparmioFissi l'obiettivo di fondi propri e una scadenza. Calcoliamo a ritroso il risparmio mensile necessario.PianificaAffitto o acquisto?Affittare e investire i fondi propri o comprare: l'anno di pareggio per il Suo Paese, prezzo e affitto.ConfrontaAcquistare la prima casaUna guida passo per passo su fondi propri, tipi di ipoteca e costo reale della proprietà.Leggi
Domande frequenti
A differenza della Francia (tetto vincolante dell'HCSF) o della Svizzera (33% con tasso di stress del 5%), la Germania non ha un'unica formula di sostenibilità imposta per legge. La maggior parte delle banche converge però su una linea guida pratica: i costi abitativi totali, cioè la rata mensile del mutuo (Annuität) più le spese di gestione (Nebenkosten), non devono superare circa il 35% del reddito netto familiare. La Wohnimmobilienkreditrichtlinie della BaFin impone alle banche un'accurata verifica del merito creditizio, ma lascia alla loro discrezione il rapporto specifico.
L'Eigenkapital (capitale proprio) è il Suo anticipo. Le banche tedesche si aspettano di norma il 20-30% del prezzo di acquisto come Eigenkapital. Punto cruciale: questa somma copre solo la quota del prezzo; le Kaufnebenkosten (9-12% per notaio, catasto, imposta sul trasferimento e provvigione del mediatore) vanno pagate a parte con i risparmi e non sono finanziabili. Per un immobile da 300.000 EUR servono quindi 60.000-90.000 EUR di anticipo più 27.000-36.000 EUR di Kaufnebenkosten: in totale 87.000-126.000 EUR di disponibilità liquide.
La Zinsbindung è il periodo a tasso fisso del mutuo. In Germania il tasso non si blocca per l'intera durata del prestito: i periodi tipici sono 10, 15 o 20 anni. Alla scadenza della Zinsbindung il tasso si rinegozia alle condizioni di mercato (Anschlussfinanzierung). Se i tassi sono saliti, la rata mensile aumenta. Una Zinsbindung di 10 anni offre oggi il tasso più basso (~3,5%), mentre un blocco di 15 o 20 anni dà più certezza a un tasso leggermente più alto. Dopo 10 anni si ha sempre il diritto di estinguere anticipatamente con 6 mesi di preavviso (BGB §489).
La KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) è la banca pubblica di sviluppo tedesca. Offre prestiti agevolati e contributi per costruzioni e ristrutturazioni ad alta efficienza energetica. Il programma KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau) concede prestiti a tasso ridotto fino a 150.000 EUR per nuove abitazioni efficienti. Il KfW 261/262 (Wohngebäude-Kredit) arriva a 150.000 EUR con un Tilgungszuschuss (bonus sul rimborso) per riqualificazioni energetiche profonde. Questi prestiti possono ridurre sensibilmente il tasso effettivo, ma sono riservati agli immobili idonei e prevedono requisiti di efficienza energetica rigorosi (standard Effizienzhaus).
La Grunderwerbsteuer (imposta sul trasferimento immobiliare) in Germania è un'imposta dei Länder. Ogni Bundesland fissa la propria aliquota, oggi compresa tra il 3,5% (Baviera, Sassonia) e il 6,5% (Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Schleswig-Holstein, Turingia). Ne deriva un divario enorme nei costi di acquisto complessivi: un appartamento da 400.000 EUR a Monaco costa 14.000 EUR di imposta, lo stesso prezzo a Colonia 26.000 EUR. Alcuni Länder hanno di recente valutato delle riduzioni per rendere la casa più accessibile, ma l'imposta resta un ostacolo di liquidità importante all'acquisto della casa in Germania.
La Tilgungsrate è il tasso di rimborso annuo iniziale del mutuo. Le banche tedesche richiedono almeno il 2% (alcune insistono sul 3%). Una Tilgungsrate più alta significa rimborso più rapido ma rate mensili più elevate: con un interesse del 3,5% e una Tilgung del 2%, un prestito da 300.000 EUR costa 1.375 EUR/mese; con una Tilgung del 3% costa 1.625 EUR/mese, ma si estingue il debito 10 anni prima. La Sondertilgung è un rimborso straordinario una tantum: la maggior parte dei contratti consente il 5-10% all'anno senza penali. Lo negozi fin dall'inizio: è la flessibilità più economica che si possa ottenere in un mutuo tedesco.

La formula di sostenibilità segue la prassi delle banche tedesche: Belastungsquote massima del 35% sul reddito netto, tasso teorico del 4,5% (tasso effettivo + margine), ammortamento completo in 30 anni, assicurazioni escluse. L'anticipo presuppone il 20% di Eigenkapital. Le Kaufnebenkosten (9-12%) non sono incluse nel prezzo di acquisto ma vanno pagate con i risparmi. Prezzi mediani delle città indicativi, da empirica / Immobilienscout24, 1° trimestre 2025. Solo a titolo indicativo, non è una consulenza d'investimento.

Fonte: BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht)
Esplori altri Paesi
AU
Australia
Posso permettermi una casa in Australia?
BR
Brasile
Posso permettermi una casa in Brasile?
CA
Canada
Posso permettermi una casa in Canada?
FR
Francia
Posso permettermi una casa in Francia?
JP
Giappone
Posso permettermi una casa in Giappone?
IT
Italia
Posso permettermi una casa in Italia?
MX
Messico
Posso permettermi una casa in Messico?
NL
Paesi Bassi
Posso permettermi una casa nei Paesi Bassi?
GB
Regno Unito
Posso permettermi una casa nel Regno Unito?
SG
Singapore
Posso permettermi una casa a Singapore?
ES
Spagna
Posso permettermi una casa in Spagna?
US
Stati Uniti
Posso permettermi una casa negli Stati Uniti?
ZA
Sudafrica
Posso permettermi una casa in Sudafrica?
CH
Svizzera
Posso permettermi una casa in Svizzera?
← Sostenibilità di una casa in Germania