ZA Sudafrica · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi in Sudafrica?

Un nucleo familiare in Sudafrica con un reddito lordo di ZARall'anno, con ZARdi risparmi disponibili, può permettersi ...

Prezzo di acquisto massimo . Valutazione di sostenibilità NCA

ZAR 1.09M

Limite determinato da: reddito (regola del 30%) · ZAR 885k di ipoteca con ZAR 200k di fondi propri

Le due regole

In Sudafrica valgono due regole. Vanno rispettate entrambe.

In base al National Credit Act, le banche valutano l'intero quadro finanziario. Il tetto di sostenibilità del 30% limita la rata del mutuo; senza anticipo, però, si paga un tasso maggiorato e servono comunque contanti per i costi di trasferimento.

30%

Tetto di sostenibilità NCA

La rata mensile del mutuo non dovrebbe superare circa il 30% del reddito lordo familiare. Le banche svolgono una valutazione completa secondo l'NCA, considerando tutti i debiti esistenti e le spese di vita. A differenza dei test di stress europei, si usa il tasso effettivo.

rata <= reddito x 0,30

10%

Anticipo consigliato

Tutte le principali banche sudafricane concedono mutui al 100% (senza anticipo), una caratteristica unica. Un anticipo del 10% assicura però un tasso migliore (prime meno uno sconto), abbassa la rata mensile e crea subito capitale proprio. Il modello usa il 10% come via di mezzo consigliata.

anticipo >= 0,10 x prezzo

Ha in mente un immobile?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

Ogni test è indipendente: deve superarli entrambi. La regola del 30% sul reddito limita la rata mensile del mutuo; quella dell'anticipo Le garantisce un tasso competitivo e la liquidità per i costi di trasferimento.

Prezzo d'acquisto previsto

ZAR

ZAR 100kZAR 5M

1 test su 2 non superati.

✕Regola del 30% sul redditomancano ZAR 135k

Lei ha ZAR 450k/yrServono ZAR 585k/yr

✓Anticipo del 10%superata

Lei ha ZAR 200kServono ZAR 135k

La leva che può davvero azionare

Due tetti. Vince il più basso.

A risparmi invariati, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non entra in gioco la regola dell'anticipo. Oltre il punto di svolta, uno stipendio più alto non Le comprerà una casa più grande; più risparmi sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

In Sudafrica si usa il tasso effettivo, senza test di stress. La Sua rata mensile al 10,25% su 20 anni è sia quella su cui viene valutato sia quella che paga. Con il tasso variabile cambia a ogni decisione della SARB.

Margine mensile

Lo stress test Le addebita 1.0× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove La porta questa cifra

Prezzo mediano delle case, città per città.

Il Suo tetto di prezzo (in azzurro) taglia il prezzo mediano delle case nelle principali aree metropolitane del Sudafrica. Le città sopra la linea sono fuori portata senza più reddito o più risparmi.

Cape Town

ZAR 1.90M

Stellenbosch

ZAR 2.50M

Umhlanga

ZAR 2M

Johannesburg

ZAR 1.50M

Pretoria

ZAR 1.50M

Durban

ZAR 1.40M

Port Elizabeth

ZAR 1M

Bloemfontein

ZAR 900k

East London

ZAR 850k

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · ZAR 1.09M

Prima di firmare

Probabilmente è l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

L'acquisto di una casa non è solo il prezzo. Ci sono costi aggiuntivi rilevanti, non inclusi nel test di sostenibilità qui sopra.

0-13%

Transfer duty (progressiva)

La transfer duty è dello 0% sui primi R1,1 milioni, poi dal 3% al 13% su scala progressiva. Per un immobile da R1,8 milioni si mettano in conto ~R28.000 (1,6%), più le spese di registrazione del bond (~1% dell'importo del prestito) e la parcella dell'avvocato che cura il trasferimento.

~1%

Registrazione del bond + avvocato

La registrazione del bond costa circa l'1% dell'importo del prestito. A questo si aggiungono la parcella dell'avvocato (R15.000-R40.000) e i diritti del registro immobiliare (deeds office). Vanno pagati con i risparmi: non possono essere inclusi nel mutuo.

R/mese

Tributi locali, levies + assicurazione

Tributi e tasse comunali (R1.000-R5.000/mese a seconda del valore dell'immobile e del Comune), levies del body corporate (solo sectional title) e assicurazione dell'edificio (obbligatoria per gli immobili ipotecati). Questi costi ricorrenti non rientrano nel test del 30%.

Nulla di tutto ciò significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di sostenibilità Le dice cosa può fare. Se debba farlo dipende dal Suo orizzonte temporale, dal mercato locale e dagli investimenti alternativi a Sua disposizione.

Per avere un'idea

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Veda la matrice completa reddito x anticipo

reddito (giù) / risparmi (destra)

ZAR 30k

ZAR 60k

ZAR 100k

ZAR 200k

30 000/yr

ZAR 89k

limitato dal reddito

ZAR 119k

limitato dal reddito

ZAR 159k

limitato dal reddito

ZAR 259k

limitato dal reddito

50 000/yr

ZAR 128k

limitato dal reddito

ZAR 158k

limitato dal reddito

ZAR 198k

limitato dal reddito

ZAR 298k

limitato dal reddito

80 000/yr

ZAR 187k

limitato dal reddito

ZAR 217k

limitato dal reddito

ZAR 257k

limitato dal reddito

ZAR 357k

limitato dal reddito

120 000/yr

ZAR 266k

limitato dal reddito

ZAR 296k

limitato dal reddito

ZAR 336k

limitato dal reddito

ZAR 436k

limitato dal reddito

180 000/yr

ZAR 300k

limitato dai risparmi

ZAR 414k

limitato dal reddito

ZAR 454k

limitato dal reddito

ZAR 554k

limitato dal reddito

Reddito lordo. Costi assicurativi non inclusi.

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Domande frequenti

A differenza della maggior parte dei Paesi, le banche sudafricane (FNB, Standard Bank, Absa, Nedbank) possono approvare mutui al 100%: si prende in prestito l'intero prezzo di acquisto senza anticipo. È possibile quando la perizia della banca è pari o superiore al prezzo e l'acquirente ha un profilo creditizio solido (credit score 670+, reddito stabile, pochi debiti in essere). I bond al 100% hanno però un tasso più alto (nessuno sconto sul prime) e le imposte di trasferimento, la registrazione del bond e le parcelle dell'avvocato restano a Suo carico: di solito il 5-8% del prezzo di acquisto.

In base al National Credit Act, le banche devono effettuare un'accurata valutazione di sostenibilità prima di concedere qualsiasi credito. Per i mutui verificano il reddito lordo, sottraggono tutti gli impegni finanziari esistenti (altri prestiti, carte di credito, spese di vita) e controllano che la rata proposta rientri nel reddito disponibile residuo. La linea guida prevede una rata non superiore al ~30% del reddito lordo, con un servizio del debito totale (tutti i debiti compresi) sotto il ~36%. A differenza di alcuni Paesi europei, non c'è un tasso di stress separato: la valutazione si basa sul tasso effettivo, legato al prime rate.

Il prime lending rate sudafricano (attualmente 11,75%) è fissato dalle banche commerciali a 3,5 punti percentuali sopra il tasso repo della SARB. La maggior parte dei tassi dei mutui si esprime come "prime meno X": prime meno 0,25%, per esempio, dà l'11,50%. Lo sconto dipende dal Suo credit score, dall'entità dell'anticipo e dalla propensione al rischio della banca. Con un profilo solido e un anticipo di almeno il 10%, si ottengono sconti da prime -0,25% a prime -1,00%. Senza anticipo (bond al 100%) si paga di solito il prime o persino prime +0,5%.

La transfer duty è un'imposta sui trasferimenti immobiliari a carico dell'acquirente. Segue una scala progressiva: 0% sui primi R1.100.000; 3% tra R1.100.001 e R1.512.500; 6% tra R1.512.501 e R2.117.500; 8% tra R2.117.501 e R2.722.500; 11% tra R2.722.501 e R12.100.000; 13% oltre R12.100.000. Per un immobile tipico da R1,8 milioni la transfer duty è di circa R28.125 (~1,6%). Chi acquista la prima casa sotto i 35 anni non ha esenzioni particolari, ma la fascia esente fino a R1,1 milioni mantiene relativamente basso il tasso effettivo sugli immobili d'ingresso.

Con il sectional title (per esempio un appartamento o una villetta in un complesso) si possiede la propria unità e una quota delle parti comuni, gestite da un body corporate (simile a un condominio). Si pagano oneri mensili (levies) per manutenzione, sicurezza e assicurazione delle parti comuni. Con il freehold si possiedono terreno e costruzione per intero: niente levies, ma tutta la manutenzione è a proprio carico. Gli immobili in sectional title costano di solito meno all'acquisto ma comportano levies continue (R1.000-R5.000+/mese). Il freehold dà più libertà ma richiede di mettere a budget tutta la manutenzione. Ai fini del mutuo le banche li valutano allo stesso modo.

I mutui sudafricani sono quasi esclusivamente a tasso variabile, legato al prime lending rate. I bond a tasso fisso esistono ma sono rari, costosi (di solito 1-2% sopra il variabile) e in genere valgono solo per un periodo limitato (2-5 anni) prima di tornare al variabile. La rata mensile oscilla quindi con le decisioni della SARB sul tasso repo: quando la SARB taglia i tassi la rata scende, quando li alza sale. La protezione migliore è fare il budget su un tasso più alto di quello attuale e usare i risparmi dei tagli per versare di più sul mutuo, riducendo prima il capitale.

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