ES Espanha · Acessibilidade imobiliária

Quanta casa posso pagar em Espanha?

Um agregado familiar em Espanha com rendimento líquido de EURpor ano, com EURem poupanças disponíveis, pode pagar ...

Preço máximo de compra . Teste de acessibilidade bancária espanhola

EUR 190k

Limitado pela sua rendimento (regra dos 35%) · EUR 150k hipoteca sobre EUR 40k entrada

As duas regras

A Espanha tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.

Os bancos espanhóis seguem as diretrizes do Banco de Espana. O teto de 35% de endividamento e o limite prático — mas sem 20% em liquidez, nenhum banco o aprovará.

35%

Taxa de endividamento máxima

O serviço total da dívida mensal — todos os reembolsos de empréstimos combinados — não pode exceder aproximadamente 35% do rendimento líquido do agregado familiar.

dívida <= rendimento x 0,35

20%

Entrada mínima

Os bancos financiam no máximo 80% LTV para residência habitual. Precisa de pelo menos 20% do preço como entrada, mais 8-12% para custos de compra (ITP, notário, registro).

entrada >= 0,20 x preço

Tem um imóvel em vista?

Insira um preço e veja onde falha.

Cada teste é independente: precisa passar nos dois. A regra dos 35% de rendimento limita a sua prestação mensal; a regra dos 20% de entrada garante que tem fundos suficientes.

Preço-alvo de compra

EUR

EUR 100kEUR 5M

2 de 2 testes falham.

✕Regra dos 35% de rendimentofaltam EUR 12k

Você tem EUR 30k/yrNecessário EUR 42k/yr

✕20% de entradafaltam EUR 10k

Você tem EUR 40kNecessário EUR 50k

A alavanca que pode mover

Dois tetos. O mais baixo vence.

Com as suas poupanças fixas, o preço acessível escala linearmente com o rendimento — até que a regra de entrada começa a limitar.

O que você pode pagarLimite de renda (sobe com o capital próprio)Entrada total (5× liquidez + pensão)

O seu orçamento mensal

O que pagaria realmente por mês.

A Espanha usa a taxa real — sem teste de estresse. A sua prestação mensal a 3,0% por 25 anos e aquela pela qual e avaliado e aquela que paga. Não há seguro de mutuário obrigatório em Espanha.

Folga mensal

O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.

Onde isto o coloca

Apartamento mediano, por cidade.

O seu teto de preço (em ciano) cruza os preços de um apartamento típico nas cidades mais caras de Espanha.

San Sebastian

EUR 380k

Barcelona

EUR 350k

Madrid

EUR 340k

Palma de Mallorca

EUR 320k

Bilbao

EUR 280k

Malaga

EUR 260k

Valencia

EUR 200k

Seville

EUR 150k

Alicante

EUR 170k

Zaragoza

EUR 150k

Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · EUR 190k

Antes de assinar

Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.

A compra de imóvel não é só o preço. Há custos significativos adicionais não incluídos no teste de acessibilidade.

6-10%

ITP (varia por região)

O Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre imóveis de revenda varia de 6% (Madrid, Navarra) a 10% (Catalunha, Valência, Andaluzia). Imóveis novos pagam 10% de IVA.

~0,8%

Notário + registro + gestoria

Custos de notário (~0,5%), registo de propriedade (registro, ~0,3%) e gestoria (agente administrativo) totalizam cerca de 0,8% do preço de compra.

IBI + comunidade + seguros

O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual varia por município (0,4-1,1% do valor cadastral). Encargos de condomínio adicionam EUR 50-200/mês.

Isto não significa que não deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.

Para comparar

O que mais custa aproximadamente EUR 190k?

Quatro anos de propinas na IE Business School · EUR 90k2.11×
Um cortijo na Andaluzia rural com olival · EUR 120k1.58×
Um apartamento de dois quartos em Saragoça · EUR 150k1.27×
Um veleiro ancorado em Palma de Maiorca com 5 anos de taxas de marina · EUR 180k1.06×
EUR 600/mês investidos a 6% real por 20 anos (valor final da carteira) · EUR 285k0.67×
Um apartamento de três quartos no Eixample de Valência · EUR 250k0.76×
Uma cobertura em Málaga com vista para o mar · EUR 350k0.54×
Uma moradia no País Basco (periferia de San Sebastian) · EUR 450k0.42×
Um apartamento modernista no Eixample de Barcelona (100 m2) · EUR 550k0.35×

Ver a matriz completa rendimento x entrada

rendimento (baixo) / poupanças (direita)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 210k

limitado pelo rendimento

EUR 250k

limitado pelo rendimento

EUR 350k

limitado pelo rendimento

50.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 350k

limitado pelo rendimento

EUR 450k

limitado pelo rendimento

80.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 500k

limitado pelo rendimento

EUR 600k

limitado pelo rendimento

120.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 500k

limitado pelas poupanças

EUR 800k

limitado pelo rendimento

180.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 500k

limitado pelas poupanças

EUR 1M

limitado pelas poupanças

Rendimento líquido usado. Sem seguro obrigatório.

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Próximos passos

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Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.Calcular Planejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.Planejar Alugar ou comprar?Alugar e investir a entrada ou comprar: o ano de equilíbrio para o seu país, preço e aluguel.Comparar Comprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler

Perguntas frequentes

O Banco de Espana recomenda que o serviço total da dívida — todos os reembolsos de empréstimos combinados — não ultrapasse aproximadamente 35% do rendimento líquido do agregado familiar. Embora não seja um limite legal rigoroso como em Franca, praticamente todos os bancos espanhóis aplicam este limiar na sua pontuação de crédito interna. Ultrapassa-lo resultará em rejeição automática pela maioria dos credores.

Espanha foi tradicionalmente um mercado de taxa variável, com a maioria das hipotecas indexadas ao Euribor a 12 meses. Desde as subidas de taxas de 2022, as hipotecas a taxa fixa dispararam em popularidade e representam agora mais de metade das novas contratações. As taxas variáveis (Euribor + spread, atualmente ~3%) são mais baixas na contratação mas comportam risco de taxa de juro. As taxas fixas (~3,0-3,5%) oferecem previsibilidade. A lei hipotecária de 2019 (Ley 5/2019) também limitou as comissões de reembolso antecipado.

O Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) e o imposto de transmissão espanhol sobre imóveis de revenda, equivalente ao IMT. É definido por cada comunidade autónoma e varia de 6% (Madrid, Navarra) a 10% (Catalunha, Valência, Andaluzia). Imóveis novos pagam IVA (10%) mais AJD (0,5-1,5%). Esta variação regional pode significar uma diferença de EUR 10.000-15.000 numa compra típica.

Os compradores não residentes enfrentam condições mais rigorosas: os bancos financiam tipicamente apenas 60-70% LTV (versus 80% para residentes), exigindo uma entrada de 30-40%. As taxas de juro podem ser 0,5-1% mais altas. Também necessitará de um NIE (Número de Identificacion de Extranjero) e de uma conta bancária espanhola. As obrigações fiscais são diferentes: não residentes pagam IRNR (19-24%) sobre rendimentos de arrendamento.

Uma tasacion é uma avaliação oficial do imóvel realizada por uma empresa de avaliação certificada (sociedad de tasacion) registada no Banco de Espana. É legalmente obrigatória para qualquer compra com hipoteca. A avaliação custa tipicamente EUR 300-500 e determina o montante máximo do empréstimo — os bancos emprestam sobre o menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação.

Desde a lei hipotecária de 2019 (Ley 5/2019), a maioria dos custos de constituição da hipoteca são suportados pelo banco, não pelo comprador. O banco paga notário, registro, gestoria e imposto AJD sobre a escritura hipotecária. O comprador ainda paga a tasacion (EUR 300-500) é uma possível comissão de abertura (comision de apertura, cada vez mais rara).

A dedução dos juros hipotecários foi eliminada para compras posteriores a 1 de janeiro de 2013. Se adquiriu a sua residência habitual antes dessa data, pode ainda deduzir até 15% dos montantes pagos (capital + juros) sobre uma base máxima de EUR 9.040/ano, dando um benefício máximo anual de EUR 1.356. Para compras posteriores a 2013, não há dedução de IRPF para compra de habitação.

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