ES Espanha · Acessibilidade imobiliaria
Quanta casa posso pagar em Espanha?
Um agregado familiar em Espanha com rendimento liquido de EURpor ano, com EURem poupancas disponiveis, pode pagar ...
Preco maximo de compra . Teste de acessibilidade bancaria espanhola
EUR 188k
Limitado pela sua rendimento (regra dos 35%) · EUR 150k hipoteca sobre EUR 38k entrada
As duas regras
A Espanha tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.
Os bancos espanhois seguem as diretrizes do Banco de Espana. O teto de 35% de endividamento e o limite pratico — mas sem 20% em liquidez, nenhum banco o aprovara.
35%
Taxa de endividamento maxima
O servico total da divida mensal — todos os reembolsos de emprestimos combinados — nao pode exceder aproximadamente 35% do rendimento liquido do agregado familiar.
divida <= rendimento x 0,35
20%
Entrada minima
Os bancos financiam no maximo 80% LTV para residencia habitual. Precisa de pelo menos 20% do preco como entrada, mais 8-12% para custos de compra (ITP, notario, registro).
entrada >= 0,20 x preco
Tem um imovel em vista?
Insira um preco e veja onde falha.
Cada teste e independente: precisa passar nos dois. A regra dos 35% de rendimento limita a sua prestacao mensal; a regra dos 20% de entrada garante que tem fundos suficientes.
EUR
2 de 2 testes falham.
Regra dos 35% de rendimentofaltam EUR 10k
Você tem EUR 30k/yrNecessário EUR 40k/yr
20% de entradafaltam EUR 10k
Você tem EUR 40kNecessário EUR 50k
A alavanca que pode mover
Dois tetos. O mais baixo vence.
Com as suas poupancas fixas, o preco acessivel escala linearmente com o rendimento — ate que a regra de entrada comeca a limitar.
O que você pode pagarLimite de renda (5,6× bruto)Entrada total (5× liquidez + pensão)
O seu orcamento mensal
O que pagaria realmente por mes.
A Espanha usa a taxa real — sem teste de estresse. A sua prestacao mensal a 3,0% por 25 anos e aquela pela qual e avaliado e aquela que paga. Nao ha seguro de mutuario obrigatorio em Espanha.
Folga mensal
0
O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.
Onde isto o coloca
Apartamento mediano, por cidade.
O seu teto de preco (em ciano) cruza os precos de um apartamento tipico nas cidades mais caras de Espanha.
San Sebastian
EUR 380k
Barcelona
EUR 350k
Madrid
EUR 340k
Palma de Mallorca
EUR 320k
Bilbao
EUR 280k
Malaga
EUR 260k
Valencia
EUR 200k
Seville
EUR 150k
Alicante
EUR 170k
Zaragoza
EUR 150k
Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · EUR 188k
Antes de assinar
Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.
A compra de imovel nao e so o preco. Ha custos significativos adicionais nao incluidos no teste de acessibilidade.
6-10%
ITP (varia por regiao)
O Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre imoveis de revenda varia de 6% (Madrid, Navarra) a 10% (Catalunha, Valencia, Andaluzia). Imoveis novos pagam 10% de IVA.
~0,8%
Notario + registro + gestoria
Custos de notario (~0,5%), registo de propriedade (registro, ~0,3%) e gestoria (agente administrativo) totalizam cerca de 0,8% do preco de compra.
?
IBI + comunidade + seguros
O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual varia por municipio (0,4-1,1% do valor cadastral). Encargos de condominio adicionam EUR 50-200/mes.
Isto nao significa que nao deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.
Para comparar
O que mais custa aproximadamente EUR 188k?
- Quatro anos de propinas na IE Business School · EUR 90k2.08×
- Um cortijo na Andaluzia rural com olival · EUR 120k1.56×
- Um apartamento de dois quartos em Saragoca · EUR 150k1.25×
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- Um apartamento modernista no Eixample de Barcelona (100 m2) · EUR 550k0.34×
Ver a matriz completa rendimento x entrada
rendimento (baixo) / poupancas (direita)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 188k
limitado pelo rendimento
EUR 188k
limitado pelo rendimento
EUR 188k
limitado pelo rendimento
50.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 313k
limitado pelo rendimento
EUR 313k
limitado pelo rendimento
80.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 500k
limitado pelo rendimento
EUR 500k
limitado pelo rendimento
120.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 500k
limitado pelas poupancas
EUR 750k
limitado pelo rendimento
180.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 500k
limitado pelas poupancas
EUR 1M
limitado pelas poupancas
Rendimento liquido usado. Sem seguro obrigatorio.
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Proximos passos
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Perguntas frequentes
O Banco de Espana recomenda que o servico total da divida — todos os reembolsos de emprestimos combinados — nao ultrapasse aproximadamente 35% do rendimento liquido do agregado familiar. Embora nao seja um limite legal rigoroso como em Franca, praticamente todos os bancos espanhois aplicam este limiar na sua pontuacao de credito interna. Ultrapassa-lo resultara em rejeicao automatica pela maioria dos credores.
Espanha foi tradicionalmente um mercado de taxa variavel, com a maioria das hipotecas indexadas ao Euribor a 12 meses. Desde as subidas de taxas de 2022, as hipotecas a taxa fixa dispararam em popularidade e representam agora mais de metade das novas contratacoes. As taxas variaveis (Euribor + spread, atualmente ~3%) sao mais baixas na contratacao mas comportam risco de taxa de juro. As taxas fixas (~3,0-3,5%) oferecem previsibilidade. A lei hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019) tambem limitou as comissoes de reembolso antecipado.
O Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) e o imposto de transmissao espanhol sobre imoveis de revenda, equivalente ao IMT. E definido por cada comunidade autonoma e varia de 6% (Madrid, Navarra) a 10% (Catalunha, Valencia, Andaluzia). Imoveis novos pagam IVA (10%) mais AJD (0,5-1,5%). Esta variacao regional pode significar uma diferenca de EUR 10.000-15.000 numa compra tipica.
Os compradores nao residentes enfrentam condicoes mais rigorosas: os bancos financiam tipicamente apenas 60-70% LTV (versus 80% para residentes), exigindo uma entrada de 30-40%. As taxas de juro podem ser 0,5-1% mais altas. Tambem necessitara de um NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) e de uma conta bancaria espanhola. As obrigacoes fiscais sao diferentes: nao residentes pagam IRNR (19-24%) sobre rendimentos de arrendamento.
Uma tasacion e uma avaliacao oficial do imovel realizada por uma empresa de avaliacao certificada (sociedad de tasacion) registada no Banco de Espana. E legalmente obrigatoria para qualquer compra com hipoteca. A avaliacao custa tipicamente EUR 300-500 e determina o montante maximo do emprestimo — os bancos emprestam sobre o menor valor entre o preco de compra e o valor de avaliacao.
Desde a lei hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), a maioria dos custos de constituicao da hipoteca sao suportados pelo banco, nao pelo comprador. O banco paga notario, registro, gestoria e imposto AJD sobre a escritura hipotecaria. O comprador ainda paga a tasacion (EUR 300-500) e uma possivel comissao de abertura (comision de apertura, cada vez mais rara).
A deducao dos juros hipotecarios foi eliminada para compras posteriores a 1 de janeiro de 2013. Se adquiriu a sua residencia habitual antes dessa data, pode ainda deduzir ate 15% dos montantes pagos (capital + juros) sobre uma base maxima de EUR 9.040/ano, dando um beneficio maximo anual de EUR 1.356. Para compras posteriores a 2013, nao ha deducao de IRPF para compra de habitacao.