NL Países Baixos · Acessibilidade imobiliária

Quanta casa posso pagar nos Países Baixos?

Um agregado familiar nos Países Baixos com rendimento bruto de EURpor ano, com EURem poupanças disponíveis, pode pagar ...

Preço máximo de compra . Norma de acessibilidade NIBUD

EUR 268k

Limitado pela sua rendimento (norma NIBUD) · EUR 248k hipoteca sobre EUR 20k entrada

As duas regras

Os Países Baixos tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.

Os bancos neerlandeses seguem as tabelas de acessibilidade do NIBUD, aplicadas pela AFM. A norma de rendimento e a restrição dura — mas sem dinheiro para o imposto de transmissão e custos notariais, nem mesmo o financiamento a 100% fecha o negocio.

33%

Norma de rendimento NIBUD

As tabelas woonquote do NIBUD determinam a percentagem máxima do rendimento bruto para custos habitacionais. As taxas atuais (~4%), isto equivale a aproximadamente 4,5-5 vezes o rendimento bruto anual como hipoteca máxima.

hipoteca <= NIBUD(rendimento, taxa)

Custos de transmissão (kosten koper)

Ao contrário da maioria dos países, os Países Baixos permitem financiamento a 100%. Mas é necessário dinheiro para o imposto de transmissão (2%, ou 0% para compradores de primeira vez com menos de 35) e custos notariais (~EUR 1.500).

dinheiro >= 0,02 x preço + notário

Tem um imóvel em vista?

Insira um preço e veja onde falha.

Cada teste é independente: precisa passar nos dois. A norma de rendimento NIBUD limita o montante da hipoteca; a regra de custos de transmissão garante que tem dinheiro para o overdrachtsbelasting e custos notariais.

Preço-alvo de compra

EUR

EUR 100kEUR 5M

1 de 2 testes falham.

✕Norma de rendimento NIBUDfaltam EUR 18k

Você tem EUR 55k/yrNecessário EUR 73k/yr

✓2% custos de transmissãoaprovado

Você tem EUR 20kNecessário EUR 7k

A alavanca que pode mover

Dois tetos. O mais baixo vence.

Com as suas poupanças fixas, o preço acessível escala linearmente com o rendimento — até que a regra de custos de transmissão começa a limitar.

O que você pode pagarLimite de renda (sobe com o capital próprio)Entrada total (5× liquidez + pensão)

O seu orçamento mensal

O que pagaria realmente por mês.

Os Países Baixos usam a taxa real — sem margem de teste de estresse. A sua prestação mensal a 4,0% por 30 anos e aquela pela qual e avaliado e aquela que paga.

Folga mensal

O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.

Onde isto o coloca

Apartamento mediano, por cidade.

O seu teto de preço (em ciano) cruza os preços de um apartamento típico nas maiores cidades dos Países Baixos.

Amsterdam

EUR 480k

Haarlem

EUR 430k

Utrecht

EUR 420k

Leiden

EUR 400k

The Hague

EUR 380k

Eindhoven

EUR 340k

Rotterdam

EUR 330k

Tilburg

EUR 310k

Groningen

EUR 280k

Maastricht

EUR 260k

Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · EUR 268k

Antes de assinar

Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.

A compra de imóvel não é só o preço. Há custos significativos adicionais não incluídos no teste de acessibilidade.

Overdrachtsbelasting (imposto de transmissão)

Taxa padrão de 2% do preço de compra para imóveis residenciais. Compradores de primeira vez com menos de 35 anos estão isentos (startersvrijstelling) para imóveis até EUR 510.000.

~EUR 1.500

Custos notariais (notariskosten)

É necessário um notário para a escritura de transferência e a escritura hipotecária. Custo típico combinado: EUR 1.000-2.000.

0,6%

Taxa de garantia NHG

Se a sua hipoteca for inferior a EUR 435.000, pode solicitar o NHG. A taxa única de 0,6% proporciona ~0,3% menos de taxa e proteção contra dívida residual.

Isto não significa que não deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.

Para comparar

O que mais custa aproximadamente EUR 268k?

Um barco-casa (woonboot) usado em Groningen · EUR 120k2.23×
Um apartamento de dois quartos em Groningen · EUR 200k1.34×
EUR 700/mês investidos a 6% real por 20 anos (valor final da carteira) · EUR 330k0.81×
Um apartamento de três quartos em Rotterdam-Sul · EUR 280k0.96×
Uma casa germinada (rijtjeshuis) em Eindhoven · EUR 380k0.70×
Um apartamento de canal em Amsterdam Jordaan (45m2) · EUR 450k0.59×
Uma casa isolada num aldeia de Brabante · EUR 550k0.49×
Uma casa monumental de canal em Amsterdam (grachtenpand, 120m2) · EUR 1.20M0.22×

Ver a matriz completa rendimento x poupanças

rendimento (baixo) / poupanças (direita)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 165k

limitado pelo rendimento

EUR 195k

limitado pelo rendimento

EUR 235k

limitado pelo rendimento

EUR 335k

limitado pelo rendimento

50.000/yr

EUR 255k

limitado pelo rendimento

EUR 285k

limitado pelo rendimento

EUR 325k

limitado pelo rendimento

EUR 425k

limitado pelo rendimento

80.000/yr

EUR 390k

limitado pelo rendimento

EUR 420k

limitado pelo rendimento

EUR 460k

limitado pelo rendimento

EUR 560k

limitado pelo rendimento

120.000/yr

EUR 570k

limitado pelo rendimento

EUR 600k

limitado pelo rendimento

EUR 640k

limitado pelo rendimento

EUR 740k

limitado pelo rendimento

180.000/yr

EUR 840k

limitado pelo rendimento

EUR 870k

limitado pelo rendimento

EUR 910k

limitado pelo rendimento

EUR 1.01M

limitado pelo rendimento

Rendimento bruto usado. 100% financiamento, anuidade a 30 anos a 4,0%.

My Finance Tools · Rastreador de portfólioConta gratuita

Faltam-lhe EUR 7k para cobrir os custos de transmissão.

Acompanhe cada conta que alimenta os seus kosten koper — tudo num só lugar.

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Próximos passos

Ferramentas e guias para chegar lá.

Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.Calcular Planejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.Planejar Alugar ou comprar?Alugar e investir a entrada ou comprar: o ano de equilíbrio para o seu país, preço e aluguel.Comparar Comprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler

Perguntas frequentes

Os Países Baixos são um dos poucos países do mundo onde se pode financiar 100% do valor do imóvel — sem entrada sobre a casa. Antes de 2013, era possível financiar até 106%. No entanto, é necessário dinheiro para o imposto de transmissão (overdrachtsbelasting, 2% para não compradores de primeira vez) e custos notariais. Compradores de primeira vez com menos de 35 anos estão isentos do imposto de transmissão, reduzindo ainda mais a necessidade de fundos próprios.

O NHG é uma garantia hipotecária apoiada pelo governo para imóveis até EUR 435.000 (limite 2025). Por uma taxa única de 0,6% do montante da hipoteca, o NHG garante a sua hipoteca — em caso de incumprimento (por divórcio, incapacidade ou desemprego), o governo cobre a dívida restante. Em troca, os credores oferecem taxas ~0,3% mais baixas. O NHG e amplamente utilizado: cerca de 1 em cada 4 hipotecas neerlandesas tem a garantia.

Os proprietários neerlandeses podem deduzir os juros hipotecários do seu rendimento tributável — um subsídio significativo que reduz efetivamente o custo líquido do empréstimo. A taxa de dedução tem diminuído gradualmente (de 52% para 36,97% em 2025) é só esta disponível para hipotecas de anuidade ou lineares totalmente reembolsadas em 30 anos. Este benefício fiscal é uma razão importante pela qual os Países Baixos permitem financiamento a 100% — o governo subsidia efetivamente a propriedade de habitação através do sistema fiscal.

O NIBUD pública tabelas anuais (woonlastpercentages) que especificam a percentagem máxima do rendimento bruto que um agregado familiar pode gastar em custos habitacionais — a woonquote. Esta percentagem varia conforme o nível de rendimento, a taxa de juro e se tem parceiro. As taxas atuais (~4%), um agregado típico pode pedir emprestado aproximadamente 4,5-5 vezes o rendimento bruto. Os bancos são legalmente obrigados a usar estas tabelas (fiscalizado pela AFM). As tabelas consideram impostos, serviços e custos básicos de vida para garantir a sustentabilidade da hipoteca.

Desde 2013, apenas hipotecas de anuidade e lineares qualificam-se para a dedução de juros hipotecários. Uma hipoteca de anuidade tem pagamentos mensais fixos (como na maioria dos países) — começa-se pagando sobretudo juros e gradualmente muda-se para o capital. Uma hipoteca linear tem pagamentos decrescentes — amortiza-se um montante fixo de capital por mês, então os juros diminuem ao longo do tempo. Hipotecas lineares custam menos juros no total mas tem pagamentos iniciais mais altos. Ambas devem ser totalmente reembolsadas em 30 anos. Hipotecas apenas de juros já não qualificam para a dedução fiscal.

O overdrachtsbelasting e o imposto de transmissão neerlandês pago na compra de um imóvel. A taxa padrão é de 2% para imóveis residenciais (aumentada de 2% para 10,4% para investidores/residências não principais desde 2023). Compradores de primeira vez com menos de 35 anos que compram um imóvel até EUR 510.000 (2025) estão totalmente isentos — uma poupança substancial de EUR 7.000-10.000 numa compra típica. Esta isenção (startersvrijstelling) só pode ser usada uma vez na vida.

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