IT Italia · Acessibilidade imobiliaria

Quanta casa posso pagar em Italia?

Um agregado familiar em Italia com rendimento liquido de EURpor ano, com EURem poupancas disponiveis, pode pagar ...
Preco maximo de compra . Teste rata/reddito
EUR 154k
Limitado pela sua rendimento (regra dos 33%) · EUR 123k hipoteca sobre EUR 31k entrada
As duas regras

A Italia tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.

Os bancos italianos aplicam o racio rata/reddito e limites LTV padrao. O teto de 33% do rendimento e a restricao vinculativa para a maioria dos compradores — mas sem 20% de entrada, a aprovacao e improvavel a menos que se qualifique para o Fondo Prima Casa.

33%
Maximo rata/reddito
O servico total da divida mensal — prestacao mais dividas existentes — nao pode exceder 33% do rendimento liquido do agregado familiar.
rata <= reddito x 0,33
20%
Anticipo (entrada)
Os bancos financiam ate 80% LTV, o que implica pelo menos 20% do preco como entrada. O Fondo Prima Casa pode reduzir para 5-10% para compradores elegiveis de primeira vez com menos de 36 anos.
anticipo >= 0,20 x preco
Tem um imovel em vista?

Insira um preco e veja onde falha.

Cada teste e independente: precisa passar nos dois. A regra dos 33% rata/reddito limita a sua prestacao mensal; a regra dos 20% anticipo garante que tem capital proprio.

EUR
EUR 100kEUR 5M
2 de 2 testes falham.
✕Regra dos 33% rata/redditofaltam EUR 8k
Você tem EUR 28k/yrNecessário EUR 36k/yr
✕20% anticipofaltam EUR 5k
Você tem EUR 35kNecessário EUR 40k
A alavanca que pode mover

Dois tetos. O mais baixo vence.

Com as suas poupancas fixas, o preco acessivel escala linearmente com o rendimento — ate que a regra de entrada comeca a limitar.

00.5M1.0M1.5M2.0M50k100k150k200k250k300krendimento liquido do agregado (EUR / ano)20% anticipo . EUR 175kLimite de rendimento . regra dos 33%Você · EUR 154k
O que você pode pagarLimite de renda (5,6× bruto)Entrada total (5× liquidez + pensão)
O seu orcamento mensal

O que pagaria realmente por mes.

A Italia usa a taxa real — sem teste de estresse. A sua prestacao mensal a 3,5% taxa fixa por 25 anos e aquela pela qual e avaliado e aquela que paga.

Prestacao mensal (3,5%)770 / monthPrestacao mensal real770 / month
Folga mensal
0
O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.
Onde isto o coloca

Apartamento mediano, por cidade.

O seu teto de preco (em ciano) cruza os precos de um apartamento tipico nas maiores cidades de Italia.

Milan
EUR 380k
Venice
EUR 350k
Florence
EUR 330k
Rome
EUR 270k
Bologna
EUR 300k
Verona
EUR 230k
Naples
EUR 200k
Turin
EUR 150k
Genoa
EUR 130k
Palermo
EUR 120k
Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · EUR 154k
Antes de assinar

Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.

A compra de imovel nao e so o preco. Ha custos significativos adicionais nao incluidos no teste de acessibilidade.

2-9%
Imposta di registro
O imposto de registo e de 2% do valor cadastral para a residencia principal (prima casa) ou 9% para segunda residencia. O valor cadastral e tipicamente 60-70% inferior ao preco de mercado.
2-3%
Notaio (taxas notariais)
O notario trata da transferencia legal e do registo da hipoteca. As taxas variam de 2-3% do preco de compra.
0-1%
IMU + condominio
O IMU (imposto predial) esta isento para a residencia principal. Para segundas residencias, e de 0,76-1,06% do valor cadastral anual. Taxas mensais de condominio de 50-200 EUR aplicam-se a apartamentos.

Isto nao significa que nao deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.

Para comparar

O que mais custa aproximadamente EUR 154k?

  • Um trullo na Puglia com olival · EUR 80k1.93×
  • Um novo Alfa Romeo Tonale hibrido plug-in · EUR 48k3.21×
  • Uma renovacao completa de apartamento num centro historico · EUR 60k2.57×
  • Um apartamento de dois quartos em Palermo · EUR 120k1.28×
  • Um bilocale no bairro San Salvario de Turim · EUR 140k1.10×
  • 500 EUR/mes investidos a 6% real durante 20 anos (valor final) · EUR 235k0.66×
  • Um apartamento de tres quartos no centro storico de Bolonha · EUR 300k0.51×
  • Um casale restaurado na campanha toscana com 1 hectare · EUR 450k0.34×
  • Um penthouse em Roma no Trastevere (100 m2) · EUR 600k0.26×
Ver a matriz completa rendimento x entrada
rendimento (baixo) / poupancas (direita)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 165k
limitado pelo rendimento
EUR 165k
limitado pelo rendimento
EUR 165k
limitado pelo rendimento
50.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 275k
limitado pelo rendimento
EUR 275k
limitado pelo rendimento
EUR 275k
limitado pelo rendimento
80.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 440k
limitado pelo rendimento
EUR 440k
limitado pelo rendimento
120.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 500k
limitado pelas poupancas
EUR 660k
limitado pelo rendimento
180.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 500k
limitado pelas poupancas
EUR 990k
limitado pelo rendimento
Rendimento liquido usado. Sem seguro incluido.
Proximos passos

Ferramentas e guias para chegar la.

Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.CalcularPlanejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.PlanejarJuros compostosVeja como sua poupança para entrada cresce ao longo do tempo. Visualize a diferença de mais um ano.ProjetarComprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler
Perguntas frequentes
Os bancos italianos usam o racio rata/reddito (prestacao/rendimento) para avaliar se pode suportar uma hipoteca. O servico total da divida mensal — incluindo todas as dividas existentes — nao deve exceder 30-33% do rendimento liquido do agregado familiar. Ao contrario do limite rigoroso do HCSF em Franca, esta e uma diretriz e nao uma regulamentacao, mas os bancos aplicam-na consistentemente. Exceder 33% tornara a aprovacao muito improvavel.
O tasso fisso (taxa fixa) bloqueia a sua prestacao mensal durante todo o prazo do emprestimo — atualmente cerca de 3,5%. O tasso variabile (taxa variavel) esta indexado ao Euribor a 3 meses mais o spread bancario, atualmente cerca de 4,5% mas flutua com a politica do BCE. Apos o choque de taxas de 2022-2023, as hipotecas de taxa fixa tornaram-se a escolha dominante em Italia. Se escolher variavel, a sua prestacao pode aumentar acentuadamente — o banco qualifica-o a taxa real, nao a uma taxa de estresse.
O Fondo di Garanzia Prima Casa e uma garantia estatal que ajuda compradores de primeira vez — especialmente menores de 36 com ISEE inferior a 40.000 EUR — a aceder a financiamento de ate 80% (ou mesmo 95% em alguns casos) LTV. O Estado garante ate 80% do deficit entre o limite padrao de 80% LTV do banco e o LTV real. Isto significa que pode precisar apenas de 5-10% de entrada em vez de 20%. O programa e periodicamente renovado pelo governo.
O imposta di registro e o imposto de registo pago na compra de um imovel. Para a residencia principal (prima casa), a taxa e de 2% do valor cadastral (valore catastale), que e tipicamente 60-70% inferior ao preco de mercado. Para uma segunda residencia (seconda casa), a taxa e de 9% do valor cadastral. Se comprar a um promotor (construcao nova), paga IVA de 4% (prima casa) ou 10% (seconda casa) do preco de compra, mais uma taxa de registo fixa de 200 EUR.
Sim. A legislacao fiscal italiana permite uma deducao IRPEF de 19% (detrazione) sobre os juros hipotecarios pagos pela residencia principal, ate um maximo de 4.000 EUR por ano em juros. Isto significa um beneficio fiscal maximo de 760 EUR por ano (19% de 4.000 EUR). A deducao aplica-se apenas a prima casa, nao a segundas residencias ou imoveis de investimento. Deve residir no imovel no prazo de 12 meses apos a compra.
Uma perizia e a avaliacao imobiliaria obrigatoria encomendada pelo banco antes de aprovar a sua hipoteca — um avaliador inspeciona o imovel e confirma o seu valor. O custo (200-400 EUR) e geralmente cobrado ao mutuario. A surroga (tambem chamada portabilita) e o direito de transferir a sua hipoteca para outro banco com melhores condicoes, sem qualquer custo. A lei Bersani (2007) garante este direito, e o novo banco paga todos os custos de transferencia. Esta e uma ferramenta poderosa se as taxas caem apos a assinatura.

Calculo segundo pratica bancaria italiana: 33% de rata/reddito maximo sobre rendimento liquido, emprestimo amortizavel a 25 anos a 3,5% taxa fixa. Entrada de 20%. Precos medianos indicativos. Apenas informativo, nao constitui aconselhamento de investimento.

Fonte: Banca d'Italia — guia do consumidor sobre hipotecas residenciais