IT Itália · Acessibilidade imobiliária

Quanta casa posso pagar em Itália?

Um agregado familiar em Itália com rendimento líquido de EURpor ano, com EURem poupanças disponíveis, pode pagar ...

Preço máximo de compra . Teste rata/reddito

EUR 158k

Limitado pela sua rendimento (regra dos 33%) · EUR 123k hipoteca sobre EUR 35k entrada

As duas regras

A Itália tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.

Os bancos italianos aplicam o rácio rata/reddito e limites LTV padrão. O teto de 33% do rendimento e a restrição vinculativa para a maioria dos compradores — mas sem 20% de entrada, a aprovação e improvável a menos que se qualifique para o Fondo Prima Casa.

33%

Máximo rata/reddito

O serviço total da dívida mensal — prestação mais dívidas existentes — não pode exceder 33% do rendimento líquido do agregado familiar.

rata <= reddito x 0,33

20%

Anticipo (entrada)

Os bancos financiam até 80% LTV, o que implica pelo menos 20% do preço como entrada. O Fondo Prima Casa pode reduzir para 5-10% para compradores elegíveis de primeira vez com menos de 36 anos.

anticipo >= 0,20 x preço

Tem um imóvel em vista?

Insira um preço e veja onde falha.

Cada teste é independente: precisa passar nos dois. A regra dos 33% rata/reddito limita a sua prestação mensal; a regra dos 20% anticipo garante que tem capital próprio.

Preço-alvo de compra

EUR

EUR 100kEUR 5M

2 de 2 testes falham.

✕Regra dos 33% rata/redditofaltam EUR 10k

Você tem EUR 28k/yrNecessário EUR 38k/yr

✕20% anticipofaltam EUR 5k

Você tem EUR 35kNecessário EUR 40k

A alavanca que pode mover

Dois tetos. O mais baixo vence.

Com as suas poupanças fixas, o preço acessível escala linearmente com o rendimento — até que a regra de entrada começa a limitar.

O que você pode pagarLimite de renda (sobe com o capital próprio)Entrada total (5× liquidez + pensão)

O seu orçamento mensal

O que pagaria realmente por mês.

A Itália usa a taxa real — sem teste de estresse. A sua prestação mensal a 3,5% taxa fixa por 25 anos e aquela pela qual e avaliado e aquela que paga.

Folga mensal

O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.

Onde isto o coloca

Apartamento mediano, por cidade.

O seu teto de preço (em ciano) cruza os preços de um apartamento típico nas maiores cidades de Itália.

Milan

EUR 380k

Venice

EUR 350k

Florence

EUR 330k

Rome

EUR 270k

Bologna

EUR 300k

Verona

EUR 230k

Naples

EUR 200k

Turin

EUR 150k

Genoa

EUR 130k

Palermo

EUR 120k

Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · EUR 158k

Antes de assinar

Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.

A compra de imóvel não é só o preço. Há custos significativos adicionais não incluídos no teste de acessibilidade.

2-9%

Imposta di registro

O imposto de registo é de 2% do valor cadastral para a residência principal (prima casa) ou 9% para segunda residência. O valor cadastral e tipicamente 60-70% inferior ao preço de mercado.

2-3%

Notaio (taxas notariais)

O notário trata da transferência legal e do registo da hipoteca. As taxas variam de 2-3% do preço de compra.

0-1%

IMU + condomínio

O IMU (imposto predial) esta isento para a residência principal. Para segundas residências, é de 0,76-1,06% do valor cadastral anual. Taxas mensais de condomínio de 50-200 EUR aplicam-se a apartamentos.

Isto não significa que não deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.

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Um penthouse em Roma no Trastevere (100 m2) · EUR 600k0.26×

Ver a matriz completa rendimento x entrada

rendimento (baixo) / poupanças (direita)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 192k

limitado pelo rendimento

EUR 232k

limitado pelo rendimento

EUR 332k

limitado pelo rendimento

50.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 280k

limitado pelo rendimento

EUR 320k

limitado pelo rendimento

EUR 420k

limitado pelo rendimento

80.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 452k

limitado pelo rendimento

EUR 552k

limitado pelo rendimento

120.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 500k

limitado pelas poupanças

EUR 728k

limitado pelo rendimento

180.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 500k

limitado pelas poupanças

EUR 992k

limitado pelo rendimento

Rendimento líquido usado. Sem seguro incluído.

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Próximos passos

Ferramentas e guias para chegar lá.

Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.Calcular Planejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.Planejar Alugar ou comprar?Alugar e investir a entrada ou comprar: o ano de equilíbrio para o seu país, preço e aluguel.Comparar Comprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler

Perguntas frequentes

Os bancos italianos usam o rácio rata/reddito (prestação/rendimento) para avaliar se pode suportar uma hipoteca. O serviço total da dívida mensal — incluindo todas as dívidas existentes — não deve exceder 30-33% do rendimento líquido do agregado familiar. Ao contrário do limite rigoroso do HCSF em Franca, esta é uma diretriz e não uma regulamentação, mas os bancos aplicam-na consistentemente. Exceder 33% tornará a aprovação muito improvável.

O tasso fisso (taxa fixa) bloqueia a sua prestação mensal durante todo o prazo do empréstimo — atualmente cerca de 3,5%. O tasso variabile (taxa variável) esta indexado ao Euribor a 3 meses mais o spread bancário, atualmente cerca de 4,5% mas flutua com a política do BCE. Após o choque de taxas de 2022-2023, as hipotecas de taxa fixa tornaram-se a escolha dominante em Itália. Se escolher variável, a sua prestação pode aumentar acentuadamente — o banco qualifica-o a taxa real, não a uma taxa de estresse.

O Fondo di Garanzia Prima Casa é uma garantia estatal que ajuda compradores de primeira vez — especialmente menores de 36 com ISEE inferior a 40.000 EUR — a aceder a financiamento de até 80% (ou mesmo 95% em alguns casos) LTV. O Estado garante até 80% do deficit entre o limite padrão de 80% LTV do banco e o LTV real. Isto significa que pode precisar apenas de 5-10% de entrada em vez de 20%. O programa e periodicamente renovado pelo governo.

O imposta di registro e o imposto de registo pago na compra de um imóvel. Para a residência principal (prima casa), a taxa é de 2% do valor cadastral (valore catastale), que é tipicamente 60-70% inferior ao preço de mercado. Para uma segunda residência (seconda casa), a taxa é de 9% do valor cadastral. Se comprar a um promotor (construção nova), paga IVA de 4% (prima casa) ou 10% (seconda casa) do preço de compra, mais uma taxa de registo fixa de 200 EUR.

Sim. A legislação fiscal italiana permite uma dedução IRPEF de 19% (detrazione) sobre os juros hipotecários pagos pela residência principal, até um máximo de 4.000 EUR por ano em juros. Isto significa um benefício fiscal máximo de 760 EUR por ano (19% de 4.000 EUR). A dedução aplica-se apenas a prima casa, não a segundas residências ou imóveis de investimento. Deve residir no imóvel no prazo de 12 meses após a compra.

Uma perizia e a avaliação imobiliária obrigatória encomendada pelo banco antes de aprovar a sua hipoteca — um avaliador inspeciona o imóvel e confirma o seu valor. O custo (200-400 EUR) é geralmente cobrado ao mutuário. A surroga (também chamada portabilita) e o direito de transferir a sua hipoteca para outro banco com melhores condições, sem qualquer custo. A lei Bersani (2007) garante este direito, e o novo banco paga todos os custos de transferência. Esta é uma ferramenta poderosa se as taxas caem após a assinatura.

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