DE Alemanha · Acessibilidade imobiliaria
Quanta casa posso pagar na Alemanha?
Um agregado familiar na Alemanha com rendimento liquido de EURpor ano, com EURem poupancas disponiveis, pode pagar ...
Preco maximo de compra . Teste de acessibilidade bancaria alema
EUR 200k
Limitado pela sua entrada · EUR 160k hipoteca sobre EUR 40k entrada
As duas regras
A Alemanha tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.
Nao existe uma regulamentacao nacional unica como o HCSF frances ou a formula FINMA suica. Mas a pratica bancaria alema converge para duas barreiras: um limite de rendimento de 35% e um requisito de capital de 20% — ambos impostos pelo mandato de solvencia da BaFin.
35%
Ratio maximo de custos de habitacao (Belastungsgrenze)
Os custos mensais totais de habitacao — prestacao hipotecaria (anuidade) mais encargos operacionais — nao devem exceder 35% do rendimento liquido do agregado familiar. E pratica bancaria, nao lei rigorosa, mas praticamente universal.
custos <= rendimento x 0,35
20%
Entrada esperada (Eigenkapital)
Os bancos esperam pelo menos 20% do preco de compra como capital proprio. Os Kaufnebenkosten (9-12% para imposto de transmissao, notario, registo, corretor) devem ser pagos adicionalmente das poupancas — nao sao financiaveis.
capital >= 0,20 x preco
Tem um imovel em vista?
Insira um preco e veja onde falha.
Cada teste e independente: precisa passar nos dois. A regra dos 35% de rendimento limita a sua prestacao mensal; a regra dos 20% de capital garante que tem dinheiro suficiente para a entrada e os Kaufnebenkosten.
EUR
1 de 2 testes falham.
Regra dos 35% de rendimentoaprovado
Você tem EUR 45k/yrNecessário EUR 45k/yr
20% de entradafaltam EUR 10k
Você tem EUR 40kNecessário EUR 50k
A alavanca que pode mover
Dois tetos. O mais baixo vence.
Com as suas poupancas fixas, o preco acessivel escala linearmente com o rendimento — ate que a regra de entrada comeca a limitar.
O que você pode pagarLimite de renda (5,6× bruto)Entrada total (5× liquidez + pensão)
O seu orcamento mensal
O que pagaria realmente por mes.
A Alemanha usa a taxa real com um pequeno amortecedor — sem teste de estresse suico a 5%. A sua prestacao mensal a 3,5% por 30 anos (2% de amortizacao inicial) e proxima daquela pela qual e avaliado e daquela que paga.
Folga mensal
133
O teste de estresse cobra 1.1× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.
Onde isto o coloca
Apartamento mediano de 3 assoalhadas, por cidade.
O seu teto de preco (em ciano) cruza os precos de um apartamento tipico de 3 assoalhadas (~75m2) nas maiores cidades da Alemanha. As cidades acima da linha estao fora de alcance sem mais rendimento ou mais poupancas.
Munich
EUR 580k
Frankfurt
EUR 420k
Hamburg
EUR 380k
Stuttgart
EUR 420k
Berlin
EUR 400k
Duesseldorf
EUR 380k
Cologne
EUR 350k
Hanover
EUR 230k
Leipzig
EUR 200k
Dresden
EUR 195k
Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · EUR 200k
Antes de assinar
Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.
A compra de imovel nao e so o preco. Ha custos significativos adicionais nao incluidos no teste de acessibilidade.
9-12%
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% dependendo do Bundesland), custos notariais (~2%), registo predial (Grundbuch ~0,5%) e comissao do corretor (Makler 3-7%). Pagos em dinheiro no fecho e nao financiaveis.
2-4 EUR/m2
Hausgeld + Grundsteuer
O Hausgeld mensal cobre a reserva de manutencao (Instandhaltungsruecklage), seguro do edificio, gestao e servicos partilhados. O Grundsteuer (imposto predial) esta em reforma e varia por municipio.
?
Arrendar pode ser melhor
A Alemanha tem uma forte cultura de arrendamento e protecao do inquilino (Mietpreisbremse). Em Munique e outras cidades caras, arrendar e investir a diferenca e frequentemente mais vantajoso para estadias inferiores a 10 anos.
Isto nao significa que nao deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.
Para comparar
O que mais custa aproximadamente EUR 200k?
- Um BMW M3 Competition, antes de opcoes · EUR 88k2.27×
- Um novo VW ID.7 Pro S, totalmente equipado · EUR 65k3.08×
- Um Porsche 911 Carrera (base, antes de opcoes) · EUR 130k1.54×
- Um apartamento de 2 quartos num edificio historico em Leipzig · EUR 150k1.33×
- EUR 800/mes investidos a 6% real por 20 anos (valor final da carteira) · EUR 380k0.53×
- Um apartamento de 3 quartos em Colonia-Ehrenfeld · EUR 290k0.69×
- Uma moradia unifamiliar numa cidade media como Hanover · EUR 400k0.50×
- Um apartamento familiar em Hamburgo-Eimsbuettel (90m2) · EUR 450k0.44×
- Um Altbau renovado em Berlim-Charlottenburg (100m2) · EUR 550k0.36×
Ver a matriz completa rendimento x entrada
rendimento (baixo) / poupancas (direita)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 168k
limitado pelo rendimento
EUR 168k
limitado pelo rendimento
EUR 168k
limitado pelo rendimento
50.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 279k
limitado pelo rendimento
EUR 279k
limitado pelo rendimento
EUR 279k
limitado pelo rendimento
80.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 447k
limitado pelo rendimento
EUR 447k
limitado pelo rendimento
120.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 500k
limitado pelas poupancas
EUR 670k
limitado pelo rendimento
180.000/yr
EUR 150k
limitado pelas poupancas
EUR 300k
limitado pelas poupancas
EUR 500k
limitado pelas poupancas
EUR 1M
limitado pelas poupancas
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Proximos passos
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Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.CalcularPlanejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.PlanejarJuros compostosVeja como sua poupança para entrada cresce ao longo do tempo. Visualize a diferença de mais um ano.ProjetarComprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler
Perguntas frequentes
Ao contrario da Franca (limite rigoroso do HCSF) ou da Suica (33% com taxa de estresse de 5%), a Alemanha nao tem uma formula de acessibilidade unica legalmente obrigatoria. No entanto, a maioria dos bancos converge para uma diretriz pratica: os custos totais de habitacao — prestacao mensal (anuidade) mais encargos operacionais (Nebenkosten) — nao devem exceder aproximadamente 35% do rendimento liquido do agregado familiar. A diretriz de credito imobiliario da BaFin exige uma avaliacao completa de solvencia, mas o ratio especifico fica ao criterio do banco.
Eigenkapital (capital proprio) e o seu pagamento inicial. Os bancos alemaes esperam tipicamente 20-30% do preco de compra como Eigenkapital. Crucialmente, isto so cobre a parcela do preco de compra — os Kaufnebenkosten (9-12% para notario, registo predial, imposto de transmissao e corretor) devem ser pagos separadamente das poupancas e nao podem ser financiados. Para um imovel de EUR 300.000, precisa de EUR 60.000-90.000 de entrada mais EUR 27.000-36.000 para Kaufnebenkosten — um total de EUR 87.000-126.000 em ativos liquidos.
Zinsbindung e o periodo de taxa fixa da sua hipoteca. Na Alemanha, nao se fixa a taxa para todo o prazo do emprestimo. Os periodos tipicos de Zinsbindung sao de 10, 15 ou 20 anos. Apos o vencimento da Zinsbindung, renegocia-se a taxa nas condicoes de mercado — chama-se Anschlussfinanzierung. Se as taxas subiram, a sua prestacao mensal aumenta. Uma Zinsbindung de 10 anos oferece atualmente a taxa mais baixa (~3,5%), mas uma de 15 ou 20 anos da mais certeza a uma taxa ligeiramente superior. Apos 10 anos, tem sempre o direito de cancelar antecipadamente com 6 meses de aviso (BGB §489).
O KfW (Kreditanstalt fuer Wiederaufbau) e o banco de desenvolvimento estatal da Alemanha. Oferece emprestimos subsidiados e subsidios para construcao e renovacao energeticamente eficiente. O programa KfW 297/298 (construcao climaticamente amigavel) oferece emprestimos a juros baixos ate EUR 150.000 para novas habitacoes energeticamente eficientes. O KfW 261/262 (credito habitacional) oferece ate EUR 150.000 com um bonus de amortizacao para renovacoes energeticas profundas. Estes emprestimos podem reduzir significativamente a sua taxa efetiva, mas estao restritos a imoveis qualificados com requisitos rigorosos de eficiencia energetica.
O Grunderwerbsteuer (imposto de transmissao) e um imposto a nivel estadual na Alemanha. Cada Bundesland define a sua propria taxa, atualmente de 3,5% (Baviera, Saxonia) a 6,5% (Brandemburgo, Renania do Norte-Vestfalia, Schleswig-Holstein, Turingia). Isto cria uma enorme diferenca nos custos totais de aquisicao — comprar um apartamento de EUR 400.000 em Munique custa EUR 14.000 em imposto, enquanto o mesmo preco em Colonia custa EUR 26.000. Alguns estados consideraram recentemente reducoes para melhorar a acessibilidade, mas o imposto continua a ser uma barreira significativa.
Tilgungsrate e a taxa de amortizacao anual inicial da sua hipoteca. Os bancos alemaes exigem pelo menos 2% (alguns insistem em 3%). Uma Tilgungsrate mais alta significa amortizacao mais rapida mas prestacoes mensais mais altas — a 3,5% de juro e 2% de Tilgung, um emprestimo de EUR 300.000 custa EUR 1.375/mes; a 3% de Tilgung, custa EUR 1.625/mes mas fica livre de divida 10 anos mais cedo. Sondertilgung e um pagamento extraordinario — a maioria dos contratos permite 5-10% por ano sem penalizacao. Negocie isto antecipadamente: e a flexibilidade mais barata que pode obter numa hipoteca alema.