DE Alemanha · Acessibilidade imobiliária

Quanta casa posso pagar na Alemanha?

Um agregado familiar na Alemanha com rendimento líquido de EURpor ano, com EURem poupanças disponíveis, pode pagar ...

Preço máximo de compra . Teste de acessibilidade bancária alemã

EUR 200k

Limitado pela sua entrada · EUR 160k hipoteca sobre EUR 40k entrada

As duas regras

A Alemanha tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.

Não existe uma regulamentação nacional única como o HCSF francês ou a fórmula FINMA suíça. Mas a prática bancária alemã converge para duas barreiras: um limite de rendimento de 35% é um requisito de capital de 20% — ambos impostos pelo mandato de solvência da BaFin.

35%

Ratio máximo de custos de habitação (Belastungsgrenze)

Os custos mensais totais de habitação — prestação hipotecária (anuidade) mais encargos operacionais — não devem exceder 35% do rendimento líquido do agregado familiar. É prática bancária, não lei rigorosa, mas praticamente universal.

custos <= rendimento x 0,35

20%

Entrada esperada (Eigenkapital)

Os bancos esperam pelo menos 20% do preço de compra como capital próprio. Os Kaufnebenkosten (9-12% para imposto de transmissão, notário, registo, corretor) devem ser pagos adicionalmente das poupanças — não são financiáveis.

capital >= 0,20 x preço

Tem um imóvel em vista?

Insira um preço e veja onde falha.

Cada teste é independente: precisa passar nos dois. A regra dos 35% de rendimento limita a sua prestação mensal; a regra dos 20% de capital garante que tem dinheiro suficiente para a entrada e os Kaufnebenkosten.

Preço-alvo de compra

EUR

EUR 100kEUR 5M

2 de 2 testes falham.

✕Regra dos 35% de rendimentofaltam EUR 2k

Você tem EUR 45k/yrNecessário EUR 47k/yr

✕20% de entradafaltam EUR 10k

Você tem EUR 40kNecessário EUR 50k

A alavanca que pode mover

Dois tetos. O mais baixo vence.

Com as suas poupanças fixas, o preço acessível escala linearmente com o rendimento — até que a regra de entrada começa a limitar.

O que você pode pagarLimite de renda (sobe com o capital próprio)Entrada total (5× liquidez + pensão)

O seu orçamento mensal

O que pagaria realmente por mês.

A Alemanha usa a taxa real com um pequeno amortecedor — sem teste de estresse suíço a 5%. A sua prestação mensal a 3,5% por 30 anos (2% de amortização inicial) e próxima daquela pela qual e avaliado e daquela que paga.

Folga mensal

133

O teste de estresse cobra 1.1× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.

Onde isto o coloca

Apartamento mediano de 3 assoalhadas, por cidade.

O seu teto de preço (em ciano) cruza os preços de um apartamento típico de 3 assoalhadas (~75m2) nas maiores cidades da Alemanha. As cidades acima da linha estão fora de alcance sem mais rendimento ou mais poupanças.

Munich

EUR 580k

Frankfurt

EUR 420k

Hamburg

EUR 380k

Stuttgart

EUR 420k

Berlin

EUR 400k

Duesseldorf

EUR 380k

Cologne

EUR 350k

Hanover

EUR 230k

Leipzig

EUR 200k

Dresden

EUR 195k

Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · EUR 200k

Antes de assinar

Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.

A compra de imóvel não é só o preço. Há custos significativos adicionais não incluídos no teste de acessibilidade.

9-12%

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% dependendo do Bundesland), custos notariais (~2%), registo predial (Grundbuch ~0,5%) e comissão do corretor (Makler 3-7%). Pagos em dinheiro no fecho e não financiáveis.

2-4 EUR/m2

Hausgeld + Grundsteuer

O Hausgeld mensal cobre a reserva de manutenção (Instandhaltungsruecklage), seguro do edifício, gestão e serviços partilhados. O Grundsteuer (imposto predial) está em reforma e varia por município.

Arrendar pode ser melhor

A Alemanha tem uma forte cultura de arrendamento e proteção do inquilino (Mietpreisbremse). Em Munique e outras cidades caras, arrendar e investir a diferença e frequentemente mais vantajoso para estadias inferiores a 10 anos.

Isto não significa que não deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.

Para comparar

O que mais custa aproximadamente EUR 200k?

Um BMW M3 Competition, antes de opções · EUR 88k2.27×
Um novo VW ID.7 Pro S, totalmente equipado · EUR 65k3.08×
Um Porsche 911 Carrera (base, antes de opções) · EUR 130k1.54×
Um apartamento de 2 quartos num edifício histórico em Leipzig · EUR 150k1.33×
EUR 800/mês investidos a 6% real por 20 anos (valor final da carteira) · EUR 380k0.53×
Um apartamento de 3 quartos em Colónia-Ehrenfeld · EUR 290k0.69×
Uma moradia unifamiliar numa cidade média como Hanôver · EUR 400k0.50×
Um apartamento familiar em Hamburgo-Eimsbuettel (90m2) · EUR 450k0.44×
Um Altbau renovado em Berlim-Charlottenburg (100m2) · EUR 550k0.36×

Ver a matriz completa rendimento x entrada

rendimento (baixo) / poupanças (direita)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 194k

limitado pelo rendimento

EUR 234k

limitado pelo rendimento

EUR 334k

limitado pelo rendimento

50.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 283k

limitado pelo rendimento

EUR 323k

limitado pelo rendimento

EUR 423k

limitado pelo rendimento

80.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 457k

limitado pelo rendimento

EUR 557k

limitado pelo rendimento

120.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 500k

limitado pelas poupanças

EUR 736k

limitado pelo rendimento

180.000/yr

EUR 150k

limitado pelas poupanças

EUR 300k

limitado pelas poupanças

EUR 500k

limitado pelas poupanças

EUR 1M

limitado pelas poupanças

Rendimento líquido usado. Sem seguro incluído.

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Próximos passos

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Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.Calcular Planejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.Planejar Alugar ou comprar?Alugar e investir a entrada ou comprar: o ano de equilíbrio para o seu país, preço e aluguel.Comparar Comprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler

Perguntas frequentes

Ao contrário da Franca (limite rigoroso do HCSF) ou da Suíça (33% com taxa de estresse de 5%), a Alemanha não tem uma fórmula de acessibilidade única legalmente obrigatória. No entanto, a maioria dos bancos converge para uma diretriz prática: os custos totais de habitação — prestação mensal (anuidade) mais encargos operacionais (Nebenkosten) — não devem exceder aproximadamente 35% do rendimento líquido do agregado familiar. A diretriz de crédito imobiliário da BaFin exige uma avaliação completa de solvência, mas o ratio específico fica ao critério do banco.

Eigenkapital (capital próprio) e o seu pagamento inicial. Os bancos alemães esperam tipicamente 20-30% do preço de compra como Eigenkapital. Crucialmente, isto só cobre a parcela do preço de compra — os Kaufnebenkosten (9-12% para notário, registo predial, imposto de transmissão e corretor) devem ser pagos separadamente das poupanças e não podem ser financiados. Para um imóvel de EUR 300.000, precisa de EUR 60.000-90.000 de entrada mais EUR 27.000-36.000 para Kaufnebenkosten — um total de EUR 87.000-126.000 em ativos líquidos.

Zinsbindung e o período de taxa fixa da sua hipoteca. Na Alemanha, não se fixa a taxa para todo o prazo do empréstimo. Os períodos típicos de Zinsbindung são de 10, 15 ou 20 anos. Após o vencimento da Zinsbindung, renegocia-se a taxa nas condições de mercado — chama-se Anschlussfinanzierung. Se as taxas subiram, a sua prestação mensal aumenta. Uma Zinsbindung de 10 anos oferece atualmente a taxa mais baixa (~3,5%), mas uma de 15 ou 20 anos da mais certeza a uma taxa ligeiramente superior. Após 10 anos, tem sempre o direito de cancelar antecipadamente com 6 meses de aviso (BGB §489).

O KfW (Kreditanstalt fuer Wiederaufbau) e o banco de desenvolvimento estatal da Alemanha. Oferece empréstimos subsidiados e subsídios para construção e renovação energeticamente eficiente. O programa KfW 297/298 (construção climaticamente amigável) oferece empréstimos a juros baixos até EUR 150.000 para novas habitações energeticamente eficientes. O KfW 261/262 (crédito habitacional) oferece até EUR 150.000 com um bónus de amortização para renovações energéticas profundas. Estes empréstimos podem reduzir significativamente a sua taxa efetiva, mas estão restritos a imóveis qualificados com requisitos rigorosos de eficiência energética.

O Grunderwerbsteuer (imposto de transmissão) é um imposto a nível estadual na Alemanha. Cada Bundesland define a sua própria taxa, atualmente de 3,5% (Baviera, Saxônia) a 6,5% (Brandemburgo, Renânia do Norte-Vestfalia, Schleswig-Holstein, Turíngia). Isto cria uma enorme diferença nos custos totais de aquisição — comprar um apartamento de EUR 400.000 em Munique custa EUR 14.000 em imposto, enquanto o mesmo preço em Colónia custa EUR 26.000. Alguns estados consideraram recentemente reduções para melhorar a acessibilidade, mas o imposto continua a ser uma barreira significativa.

Tilgungsrate e a taxa de amortização anual inicial da sua hipoteca. Os bancos alemães exigem pelo menos 2% (alguns insistem em 3%). Uma Tilgungsrate mais alta significa amortização mais rápida mas prestações mensais mais altas — a 3,5% de juro e 2% de Tilgung, um empréstimo de EUR 300.000 custa EUR 1.375/mês; a 3% de Tilgung, custa EUR 1.625/mês mas fica livre de dívida 10 anos mais cedo. Sondertilgung é um pagamento extraordinário — a maioria dos contratos permite 5-10% por ano sem penalização. Negocie isto antecipadamente: e a flexibilidade mais barata que pode obter numa hipoteca alemã.

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