Calculadora de Hipoteca
Veja o pagamento que você realmente fará, com impostos, seguro e PMI incluídos, não apenas capital e juros. Depois observe como pagamentos extras cortam anos de juros e encerram o PMI mais cedo.
1O imóvel
20% do preço
% / ano
Valor do empréstimo360.00080% LTV
2Impostos, seguro e taxas
%
Sem PMI: sua entrada de 20% ou mais evita o seguro hipotecário.
3Condições
anos
Frequência de pagamento
4Pagamentos extrasOpcional
Seu pagamento mensal totalMensal
2.817 / mês
tudo incluso (PITI) em um empréstimo de 360.000 a 6.25%. Capital e juros: 2.217/mês.
Capital e juros2.217
IPTU450
Seguro residencial150
Entrada
90.000
Total de juros
437.969
Tempo para quitação
30 anos
Custo total
1.013.969
Ao longo da vida do empréstimo
SaldoCapital pagoJuros pagos
374k
281k
187k
94k
0
agora5a10a15a20a25a30a
Em um empréstimo de 360.000 a 6.25% por 30 anos, seu pagamento mensal total (PITI) é 2.817. O total de juros pagos é 437.969 e o custo total é 1.013.969.
Como usar esta calculadora
Do preço do imóvel ao seu custo mensal real.
1
Insira o imóvel
Adicione o preço de compra e sua entrada (como valor ou porcentagem). Calculamos o valor do empréstimo e preenchemos o preço e a taxa a partir do seu financiamento quando você está conectado.
2
Adicione os custos reais
IPTU, seguro, HOA e, se sua entrada for inferior a 20%, seguro hipotecário (PMI). Esses itens transformam um valor de capital e juros no pagamento que você realmente fará.
3
Defina as condições
Escolha o prazo do empréstimo, a frequência de pagamento e, opcionalmente, uma data de início para que a tabela mostre meses reais do calendário.
4
Pague mais rápido
Adicione um pagamento extra, programado em anos, e veja quanto de juros você economiza e quantos anos corta, além de exatamente quando o PMI é encerrado.
Conceitos-chave
A mecânica de um financiamento imobiliário.
PITI: o pagamento real
Os credores pensam em PITI: Principal (capital), Interest (juros), Taxes (impostos) e Insurance (seguro). Seu custo mensal real é o pagamento do empréstimo mais IPTU, seguro residencial, taxas de HOA e PMI. Planejar apenas com capital e juros subestima o que você realmente paga.
Relação empréstimo-valor (LTV)
O empréstimo como porcentagem do valor do imóvel. Uma entrada de 20% significa 80% LTV. O LTV determina se você paga PMI e afeta sua taxa, por isso uma entrada maior pode reduzir seus custos de mais de uma maneira.
PMI e quando ele termina
O seguro hipotecário privado protege o credor quando sua entrada é inferior a 20%. É um custo mensal extra que não constrói patrimônio, mas desaparece automaticamente quando você paga o saldo até 80% do valor do imóvel.
Amortização
Como um empréstimo é pago em parcelas iguais. No início, a maior parte de cada pagamento é juros; com o tempo o saldo cai e mais vai para o capital. Pagamentos extras vão direto para o capital, eliminando todos os juros futuros que esse capital teria gerado.
Pagamentos extras
Qualquer valor acima do pagamento programado reduz o capital diretamente, eliminando juros futuros e encurtando o empréstimo. Como financiamentos imobiliários se estendem por décadas, até um pagamento extra modesto feito cedo economiza um valor surpreendente.
Custo total de propriedade
Ao longo do prazo completo, os juros sozinhos podem rivalizar com o preço do imóvel, e impostos, seguro e PMI adicionam ainda mais. Olhar o custo total, não apenas o pagamento mensal, é a forma honesta de comparar empréstimos e avaliar se vale a pena pagar mais.
A regra 28/36 de quanto você pode pagar
Um teste rápido de quanta casa cabe no seu bolso: a parcela completa de moradia (PITI) deve ficar abaixo de 28% da renda bruta mensal, e todas as parcelas de dívidas somadas abaixo de 36%. Com renda bruta de $ 8.000, isso significa no máximo $ 2.240 para moradia e $ 2.880 incluindo carro, cartões e financiamento estudantil. Os bancos avaliam com índices parecidos, mas a regra também é um limite pessoal: uma parcela que passa no teste dos 28% deixa espaço para poupar, consertar e tudo o que a calculadora não enxerga.
Pontos de desconto e o ponto de equilíbrio
Um ponto de desconto custa 1% do empréstimo à vista e costuma reduzir a taxa em cerca de 0,25%. Em um empréstimo de $ 300.000 por 30 anos, um ponto custa $ 3.000 e derruba a parcela de uns $ 1.896 a 6,5% para $ 1.847 a 6,25%, cerca de $ 49 por mês. Divida o custo pela economia: $ 3.000 / $ 49 dá uns 61 meses, ou seja, o ponto se paga em cerca de cinco anos. Só vale se você mantiver o empréstimo por mais tempo; se pretende mudar ou refinanciar antes, deixe os pontos de lado.
Dicas para pagar menos
Pequenos passos, grandes economias.
Dê 20% de entrada para evitar o PMI
Uma entrada de 20% evita completamente o seguro hipotecário. Se você está perto, encontrar o valor adicional pode eliminar um custo mensal que não constrói patrimônio.
Planeje com o PITI completo
Os credores avaliam você pelo pagamento completo incluindo impostos e seguro. Planeje com esse número, não com o valor de capital e juros, para que o custo real nunca surpreenda você.
Arredonde o pagamento para cima
Arredondar seu pagamento para cima envia a diferença direto para o capital todo mês. É indolor e silenciosamente reduz anos do empréstimo.
Encerre o PMI mais cedo com pagamentos extras
Pagamentos extras ao capital levam você a 20% de patrimônio mais rápido, o que pode encerrar o PMI antecipadamente. Observe o marcador de fim do PMI se mover à medida que você aumenta o pagamento extra.
Compare os juros totais, não o pagamento
Um pagamento mensal menor em um prazo mais longo geralmente custa muito mais no total. Ao escolher um prazo, olhe os juros totais, não apenas o pagamento mensal.
Recalcule a parcela após aporte grande
Depois de um pagamento único grande, alguns bancos recalculam o empréstimo (recast): mesma taxa e prazo, mas a parcela é refeita sobre o saldo menor, geralmente por uma tarifa pequena. Pagamentos extras encurtam o prazo; o recast reduz a parcela mensal.
Perguntas Frequentes
O que é PITI e por que é importante?+
PITI significa Principal (capital), Interest (juros), Taxes (impostos) e Insurance (seguro): as quatro partes de um pagamento hipotecário típico, mais HOA e PMI quando aplicáveis. É importante porque seu custo mensal real é o PITI completo, que pode ser centenas acima do valor de capital e juros que a maioria das calculadoras mostra.
Como o valor do empréstimo é calculado?+
É o preço do imóvel menos sua entrada. Insira a entrada como valor ou porcentagem e calculamos o empréstimo, a relação empréstimo-valor e se o PMI se aplica.
Quando preciso pagar PMI?+
Geralmente quando sua entrada é inferior a 20% do valor do imóvel. Esta calculadora adiciona PMI automaticamente nesse caso e o remove quando seu saldo cai para 80% do preço. Uma entrada maior, ou pagamentos extras, podem evitá-lo ou encerrá-lo mais cedo.
Pagamentos extras realmente economizam tanto?+
Sim. Cada real extra vai inteiramente para o capital, removendo permanentemente os juros que esse valor teria custado pelo resto do empréstimo. Feitos cedo, quando o saldo é maior, o efeito é grande, e também podem encerrar o PMI mais cedo.
Pagar quinzenalmente é melhor que mensalmente?+
Geralmente sim. Pagar metade do valor mensal a cada duas semanas resulta em 26 meios pagamentos, ou 13 pagamentos completos por ano em vez de 12. O pagamento adicional vai para o capital e pode encurtar um empréstimo de 30 anos em vários anos.
O IPTU e o seguro são estimativas?+
Sim. Eles variam muito por localização e propriedade, então insira seus próprios valores quando os tiver. Os valores padrão são marcadores para mostrar como impostos e seguro afetam o pagamento total.
Quanto mais barato é um financiamento de 15 anos em vez de 30?+
Muito mais barato em juros, mas com parcela maior. Em $ 300.000, um financiamento de 30 anos a 6,5% custa cerca de $ 1.896 por mês e uns $ 382.600 em juros totais. Em 15 anos a 6,0% (prazos curtos costumam ter taxa melhor), a parcela fica em torno de $ 2.532, mas os juros caem para uns $ 155.700, cerca de $ 227.000 a menos. Escolha os 15 anos apenas se os $ 636 extras por mês não apertarem sua reserva de emergência nem sua aposentadoria.
Quanto $ 100 extras por mês economizam de verdade?+
Mais do que a maioria imagina. Em um empréstimo de $ 300.000 a 6,5% por 30 anos, somar $ 100 por mês ao principal economiza cerca de $ 61.000 em juros e quita o financiamento quatro anos antes. O efeito é mais forte no início, quando o saldo e a fatia de juros de cada parcela são maiores. Digite seus próprios números no cartão de pagamentos extras para ver seu resultado exato.
Quitar o financiamento antes ou investir?+
Amortizar rende um retorno garantido igual à sua taxa; investir oferece retorno esperado maior, porém incerto. Com financiamento a 3%, investir no longo prazo costuma ganhar na matemática; a 7%, a economia garantida é difícil de bater. Antes disso, complete sua reserva de emergência e aproveite qualquer contrapartida do empregador na aposentadoria, pois elas superam as duas opções. Muita gente divide entre as duas coisas, e essa é uma resposta perfeitamente razoável.
Quando vale a pena refinanciar?+
Uma referência comum é uma taxa pelo menos 0,75 a 1 ponto abaixo da atual, mas o teste de verdade é o ponto de equilíbrio. Divida os custos da operação pela economia mensal: $ 4.500 de custos contra uma parcela $ 150 menor dão 30 meses. Se você vai manter a casa e o empréstimo por mais tempo, refinanciar compensa; se pode se mudar antes, não. Cuidado ao reiniciar o relógio de 30 anos, isso pode aumentar os juros totais mesmo com taxa menor.
Esta calculadora calcula o empréstimo a partir do preço do imóvel e da entrada, amortiza-o a uma taxa fixa de 6.25% e adiciona IPTU, seguro, HOA e PMI para mostrar o pagamento mensal completo. O PMI se aplica enquanto o saldo exceder 80% do preço e é removido automaticamente depois. Ilustrativo, não constitui aconselhamento financeiro.
Amortização a taxa fixa com PITI e PMI. Ilustrativo, não constitui aconselhamento financeiro.