Question 1

O que é um empréstimo imobiliário a 100% / bond na África do Sul?

Accepted Answer

Ao contrário da maioria dos países, os bancos sul-africanos (FNB, Standard Bank, Absa, Nedbank) podem aprovar empréstimos a 100% — ou seja, empresta-se o preço total de compra sem entrada. Isto é possível quando a avaliação do banco iguala ou excede o preço de compra e o comprador tem um perfil de crédito sólido (score 670+, rendimento estável, dívida existente baixa). No entanto, bonds a 100% vem com uma taxa de juro mais alta (sem desconto sobre a taxa preferencial) e ainda é necessário cobrir o imposto de transferência, registo do bond e honorários de advogados do próprio bolso — tipicamente 5-8% do preço de compra.

Question 2

Como funciona a avaliação de acessibilidade do NCA?

Accepted Answer

Ao abrigo do National Credit Act, os bancos devem realizar uma avaliação completa de acessibilidade antes de conceder qualquer crédito. Para empréstimos imobiliários, verificam o seu rendimento bruto, deduzem todas as obrigações financeiras existentes (outros empréstimos, cartões de crédito, despesas de vida) e verificam que o reembolso do bond proposto cabe no rendimento disponível restante. A diretriz e que o reembolso do bond não deve exceder ~30% do rendimento bruto, com o serviço total da dívida (incluindo todas as dívidas) abaixo de ~36%. Ao contrário de alguns países europeus, não há uma taxa de estresse separada — a taxa de juro real (ligada a taxa preferencial) e utilizada para a avaliação.

Question 3

O que é a taxa preferencial e como afeta o meu bond?

Accepted Answer

A taxa preferencial sul-africana (atualmente 11,75%) e fixada pelos bancos comerciais em 3,5 pontos percentuais acima da taxa repo do SARB. A maioria das taxas de empréstimos imobiliários são expressas como 'preferencial menos X' — por exemplo, preferencial menos 0,25% da 11,50%. O seu desconto depende do seu score de crédito, tamanho da entrada e apetite de risco do banco. Com um perfil sólido e 10%+ de entrada, descontos de preferencial -0,25% a preferencial -1,00% são alcançáveis. Sem entrada (bond a 100%), tipicamente paga a preferencial ou mesmo preferencial +0,5%.

Question 4

Como funciona o imposto de transferência na África do Sul?

Accepted Answer

O imposto de transferência é um imposto sobre transferências de propriedade, pago pelo comprador. Segue uma escala graduada: 0% sobre os primeiros R1.100.000; 3% sobre R1.100.001-R1.512.500; 6% sobre R1.512.501-R2.117.500; 8% sobre R2.117.501-R2.722.500; 11% sobre R2.722.501-R12.100.000; e 13% acima de R12.100.000. Para uma propriedade típica de R1,8M, o imposto de transferência e aproximadamente R28.125 (~1,6%). Compradores de primeira vez com menos de 35 anos não recebem isenção especial, mas os primeiros R1,1M isentos significam que a taxa efetiva e relativamente baixa em propriedades de nível inicial.

Question 5

Qual é a diferença entre título seccional e propriedade plena?

Accepted Answer

O título seccional (como um apartamento/moradia geminada num complexo) significa que você possui a sua unidade é uma parte das áreas comuns, geridas por um condomínio. Paga taxas mensais de manutenção, segurança e seguro da propriedade comum. A propriedade plena (freehold) significa que você possui o terreno e a estrutura na totalidade — sem taxas, mas arca com todos os custos de manutenção sozinho. Propriedades de título seccional são tipicamente mais baratas para comprar mas tem taxas continuas (R1.000-R5.000+/mês). Freehold da mais liberdade mas requer orçamentar toda a manutenção.

Question 6

Posso fixar a taxa do meu empréstimo imobiliário na África do Sul?

Accepted Answer

Os empréstimos imobiliários sul-africanos são quase exclusivamente de taxa variável, ligados a taxa preferencial. Bonds de taxa fixa existem mas são raros, caros (tipicamente 1-2% acima da variável) é geralmente apenas por um período fixo (2-5 anos) antes de reverter para variável. Isso significa que o seu pagamento mensal flutua com as decisões da taxa repo do SARB. Quando o SARB reduz taxas, o seu pagamento baixa — quando aumenta, sobe. A melhor proteção e orçamentar a uma taxa mais alta que a atual e usar os ganhos de reduções de taxas para pagar extra no seu bond.

Quanta casa posso pagar na África do Sul?

A África do Sul tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.

Insira um preço e veja onde falha.

Dois tetos. O mais baixo vence.

O que pagaria realmente por mês.

Preço mediano de habitação, por cidade.

Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.

O que mais custa aproximadamente ZAR 1.09M?

Ferramentas e guias para chegar lá.