Calculadora Alugar ou Comprar
Compare o custo total de alugar e comprar o mesmo imóvel: juros do financiamento, custos de transação, manutenção e o retorno que sua entrada poderia render se fosse investida.
1Imóvel e horizonte
Preenche custos de transação, condições de financiamento e imposto sobre o imóvel típicos do país selecionado. Todos os valores continuam editáveis.
US$
US$
O que você pagaria hoje para alugar o mesmo imóvel.
anos
A comparação assume que você vende ao sair.
2Financiamento e custos de transação
%
%
anos
%
Custos únicos na compra: ITBI, cartório, registro, corretagem.
%
Descontados do valor de venda no fim do horizonte (comissão do corretor, taxas).
Valor financiado US$600.000LTV 80%
3Custos recorrentes e premissas de mercado
%
Percentual do valor do imóvel: reparos, reservas, seguro.
%
Percentual do valor do imóvel. Varia muito por país e município.
%
%
%
O que sua entrada e os custos de compra poderiam render por ano se você alugasse e investisse esse dinheiro.
Ponto de equilíbrio
12 anos
Se você ficar pelo menos 12 anos, comprar sai mais barato que alugar, contando o patrimônio acumulado, os custos de compra e venda e o retorno que seu dinheiro inicial poderia ter rendido em outro lugar.
Custo líquido de comprar
Custo de alugar
US$1.2M
US$897k
US$598k
US$299k
US$0
Equilíbrio · Ano 12
Compra4a8a12a16a20a
As duas linhas mostram o custo líquido, não o dinheiro desembolsado. Comprar exige US$172.500 no início (entrada mais custos de compra), mas a entrada em si não é um custo: ela volta como patrimônio quando você vende. Apenas cerca de US$67.500 em custos de transaç ão são perdidos no primeiro dia. A fórmula exata está descrita na seção de metodologia no fim desta página.
Comprar, líquido
US$967k
Alugar
US$1.11M
Diferença
US$141k
Parcela / mês
US$3.8k
Após 20 anos, comprar deixa você US$140.507 melhor do que alugar, incluindo a venda presumida do imóvel.
Se os preços dos imóveis crescerem...Ano de equilíbrio em cada taxa de valorização
Trate o resultado como uma faixa, não como um ponto: com suas premissas atuais o equilíbrio é Ano 12; se seus investimentos rendessem 7%, ele passaria para Ano 17. Pequenas mudanças nas premissas de crescimento e retorno movem a resposta em anos.
Como usar esta calculadora
Encontre o ano em que comprar supera alugar.
1
Escolha seu país
A predefinição preenche custos de transação, taxa e prazo do financiamento, imposto sobre o imóvel e manutenção típicos de 15 países, alinhados à prática bancária publicada. Tudo continua editável.
2
Descreva o imóvel
Informe o preço de compra e quanto custaria alugar o mesmo imóvel por mês, e defina quanto tempo pretende ficar. O horizonte pesa mais do que quase qualquer outro dado.
3
Revise as premissas
Revise a entrada, a taxa de juros, as taxas de crescimento e o retorno que sua entrada investida poderia render. Pequenas mudanças movem a resposta, então teste alguns cenários.
4
Leia o ano de equilíbrio
O gráfico mostra o custo líquido acumulado dos dois caminhos. Onde a linha da compra cai abaixo da linha do aluguel está o seu ano de equilíbrio. Ficar mais tempo favorece comprar.
Conceitos-chave
As engrenagens por trás do ano de equilíbrio.
Ano de equilíbrio
O primeiro ano em que o custo líquido total de comprar cai abaixo do custo total de alugar. Antes dele, o inquilino está na frente; depois, o proprietário.
Custo de oportunidade
O dinheiro preso na entrada não pode ser investido em outro lugar. A calculadora cobra do proprietário o retorno que esse capital poderia ter rendido, capitalizado a cada ano.
Custos de transação
Custos únicos de compra (ITBI, cartório, corretagem, registro) mais os custos de venda no fim. Eles são perdidos no dia da compra e são o principal motivo de permanências curtas favorecerem o aluguel.
Custo líquido de comprar
Tudo o que o proprietário paga (entrada, financiamento, manutenção, impostos, retorno perdido) menos o patrimônio recuperado na venda: valor do imóvel líquido dos custos de venda, menos o saldo devedor.
Patrimônio no imóvel
A parte do imóvel que é realmente sua: valor atual menos o financiamento em aberto. A amortização e a valorização aumentam esse patrimônio; os custos de venda reduzem o que você recupera.
Relação preço-aluguel
Preço do imóvel dividido pelo aluguel anual do mesmo imóvel. Relações altas (Suíça, centros urbanos caros) favorecem alugar; relações baixas favorecem comprar.
Amortização
Cada parcela do financiamento se divide entre juros (um custo real) e amortização (poupança forçada). No início os juros dominam; a proporção melhora com o tempo.
Horizonte de permanência
Por quanto tempo você mantém o imóvel. Quanto mais tempo ficar, por mais anos os custos de transação se diluem. Por isso, alugar ou comprar é, acima de tudo, uma questão de tempo.
Dicas para a decisão
Como manter a comparação honesta.
Fique além do ano de equilíbrio
Os custos de transação se diluem ao longo da permanência. Se houver chance real de você se mudar em menos de 5 anos, alugar costuma ganhar, em quase todos os países.
Compare o mesmo imóvel
A conta só funciona se o aluguel for de um imóvel que você realmente compraria: mesmo tamanho, mesmo bairro. Comparar um aluguel pequeno com uma compra grande enviesa o resultado a favor da compra.
Não pule a manutenção
Proprietários pagam por ano cerca de 0,5 a 1,5% do valor do imóvel em conservação, seguro e reservas. Deixar isso de fora é o jeito mais comum de maquiar a conta a favor da compra.
Teste uma valorização pessimista
Use a alavanca de sensibilidade com 1 ponto a menos de valorização. Se a decisão virar, seu plano depende de o mercado imobiliário cooperar, e ele pode não cooperar.
Invista a diferença de verdade
O caminho do aluguel só ganha se a entrada for realmente investida e permanecer investida. Dinheiro parado na conta corrente não rende nada e inverte o resultado.
Atenção às particularidades de cada país
Os custos de compra vão de cerca de 2,5% na Suíça a 10% ou mais na Alemanha e na Espanha. O tratamento tributário (deduções, aluguel imputado, ganho de capital) também difere e pode mudar o resultado.
Perguntas Frequentes
É mais barato alugar ou comprar?+
Depende da relação preço-aluguel, dos custos de transação, das taxas de juros e de quanto tempo você fica. Permanências curtas favorecem alugar porque os custos de compra e venda são perdidos de imediato; permanências longas favorecem comprar porque o patrimônio se acumula. Esta calculadora encontra o ano de equilíbrio com os seus números exatos.
O que é a regra dos 5% na comparação entre alugar e comprar?+
Um atalho popular: multiplique o preço do imóvel por 5% e divida por 12. Se alugar o mesmo imóvel custa menos que isso, alugar provavelmente sai mais barato. Os 5% aproximam os custos irrecuperáveis da propriedade (juros, manutenção, custo do capital próprio). Esta calculadora substitui o atalho por uma simulação completa ano a ano.
Como a calculadora considera a entrada?+
A entrada e os custos de compra são tratados como dinheiro que um inquilino teria investido. O retorno perdido é capitalizado à taxa esperada e somado ao custo de comprar. Esse é o custo de oportunidade que comparações simples ignoram.
Por que comprar parece pior na Alemanha ou na Espanha do que nos Estados Unidos?+
Por causa dos custos de transação. Compradores alemães pagam de 9 a 12% em custos acessórios e os espanhóis cerca de 10%, contra aproximadamente 3% de closing costs nos EUA. Esses custos são perdidos no primeiro dia e levam anos de acúmulo de patrimônio para serem recuperados, então o equilíbrio chega mais tarde.
A calculadora inclui efeitos tributários?+
Apenas o imposto sobre o imóvel, como percentual anual do valor. Efeitos de imposto de renda específicos de cada país (dedução de juros, aluguel imputado na Suíça, isenções de ganho de capital) não são modelados; eles podem mover o resultado em qualquer direção. Verifique como se aplicam a você antes de decidir.
Que retorno de investimento devo assumir?+
Uma carteira ampla de ações rendeu cerca de 6 a 7% nominais ao ano em períodos longos. Use menos se o seu dinheiro ficaria em poupança ou renda fixa conservadora. Quanto maior o retorno que você consegue de forma realista, mais forte o argumento de alugar e investir.
O que acontece depois que o financiamento é quitado?+
A parcela do proprietário cai a zero enquanto o aluguel continua subindo, então comprar ganha um grande impulso a partir desse ano. Em horizontes longos esse é um dos maiores motores do lado da compra, e é por isso que o prazo importa.
O imóvel conta como patrimônio no final?+
Sim. A simulação assume que você vende no fim do horizonte: o valor do imóvel, corrigido pela taxa de valorização, menos os custos de venda e o saldo devedor é creditado ao proprietário. Sem esse crédito, comprar pareceria artificialmente caro.
Por que o crescimento do aluguel importa tanto?+
O aluguel se capitaliza. Com crescimento de 2%, um aluguel de 2.000 vira cerca de 2.970 em 20 anos; a 4%, cerca de 4.380. A parcela do financiamento é fixa em termos nominais, então uma inflação alta de aluguéis é um dos argumentos mais fortes para comprar.
As predefinições por país são exatas?+
São pontos de partida realistas: taxas, prazos, entradas e custos de transação típicos por país, alinhados às regras bancárias dos nossos insights por país. Sua cidade, seu banco e seu negócio específico serão diferentes, então substitua qualquer número que você conheça melhor.
Os dois caminhos são simulados ano a ano por até 50 anos. Comprar: a entrada e os custos de compra são pagos no início, o financiamento amortiza mensalmente na taxa e no prazo informados, manutenção e imposto sobre o imóvel correm como percentual do valor crescente do imóvel, e o dinheiro inicial carrega um custo de oportunidade capitalizado ao retorno esperado. A cada ano, o proprietário recebe o crédito do patrimônio recuperável em uma venda: valor do imóvel líquido dos custos de venda menos o saldo devedor. Alugar: o aluguel é pago mensalmente e cresce a cada ano na taxa informada. O ano de equilíbrio é o primeiro em que o custo líquido acumulado de comprar cai abaixo do custo acumulado de alugar. Diferenças de fluxo de caixa mensal entre os caminhos não são reinvestidas e efeitos de imposto de renda não são modelados. As predefinições por país derivam das regras bancárias e dos dados de mercado dos nossos insights de acessibilidade. Apenas indicativo, não é aconselhamento financeiro.
Predefinições por país · prática bancária nacional de acessibilidade e faixas publicadas de custos de transação · ilustrativo, não é aconselhamento financeiro