Comprar una casa probablemente será la decisión financiera más importante de tu vida, pero muchos compradores se enfocan únicamente en la cuota mensual sin tener en cuenta el panorama completo. Entender cuánta casa puedes permitirte de verdad —y no solo cuánto está dispuesto a prestarte el banco— es clave para tu salud financiera a largo plazo.
Las reglas de oro para saber si puedes permitirte una casa
La regla del 28/36: tu punto de partida
Los prestamistas tradicionalmente usan la regla del 28/36:
- 28 %: Tus gastos mensuales totales de vivienda no deben superar el 28 % de tus ingresos brutos mensuales
- 36 %: Tus pagos mensuales totales de deuda (incluyendo la hipoteca) no deben superar el 36 % de tus ingresos brutos mensuales
Ejemplo:
- Ingreso anual: $80,000
- Ingreso bruto mensual: $6,667
- Máximo pago de vivienda (28 %): $1,867
- Máximo pago total de deudas (36 %): $2,400
La regla conservadora del 25 %
Expertos financieros suelen recomendar una aproximación más conservadora: limitar los gastos de vivienda al 25 % de tus ingresos brutos mensuales. Esto crea un margen de seguridad para:
- Reparaciones inesperadas
- Aumentos del impuesto predial
- Pérdida de empleo o reducción de ingresos
- Otras metas financieras (jubilación, fondo de emergencia)
¿Qué se incluye en los costos de vivienda?
Muchos compradores primerizos subestiman el costo total al enfocarse solo en la hipoteca. Tu costo mensual real de vivienda incluye:
Capital e intereses (P&I)
El pago de la hipoteca que amortiza el préstamo y cubre los intereses.
Impuestos a la propiedad
- Varían según la ubicación (entre 0,3 % y 2,5 % del valor de la vivienda anualmente)
- Pueden aumentar con el tiempo
- A menudo se incluyen en el pago mensual (cuenta de escrow)
Seguro del propietario
- Generalmente 0,3 %–1,5 % del valor de la casa al año
- Obligatorio por los prestamistas
- Costo varía según ubicación, antigüedad y cobertura
Seguro hipotecario privado (PMI)
- Requerido si el pago inicial es menor al 20 %
- Suele ser 0,5 %–1 % del monto del préstamo anualmente
- Se puede eliminar cuando alcanzas el 20 % de valor líquido
Cuotas de comunidad (HOA) si aplica
- Pueden ir desde $50 hasta $500+ al mes
- Suelen aumentar cada año
Mantenimiento y reparaciones
- Presupuesta entre 1 % y 2 % del valor de la casa anualmente
- Ejemplo: entre $2,000 y $4,000 por año para una casa de $200,000
Usa nuestra calculadora de hipoteca para ver cómo estos factores afectan tu cuota mensual total.
Requisitos y estrategias para el pago inicial
Préstamos convencionales
- Mínimo: 3 % de pago inicial
- Recomendado: 20 % para evitar PMI
- Fuentes: Ahorros, donaciones, préstamos de 401(k) (en ciertos casos)
Préstamos FHA
- Mínimo: 3.5 %
- Requisitos de crédito: Más flexibles (puntuación de 580+)
- Seguro hipotecario: Obligatorio durante toda la vida del préstamo si el pago inicial es <10 %
Préstamos VA (veteranos)
- Pago inicial: $0
- Sin PMI: No se requiere seguro hipotecario
- Cuota de financiamiento: Pago único (puede financiarse)
Préstamos USDA (zonas rurales)
- Pago inicial: $0
- Ubicación: Debe estar en zona rural elegible
- Límites de ingresos: Aplican según el ingreso medio de la zona
Requisitos de ingresos y ratios deuda-ingreso
Cómo calcular el precio máximo de compra
Paso 1: Determina el pago mensual máximo
- Ingreso mensual bruto × 28 % = pago máximo de vivienda
- Ejemplo: $6,667 × 0.28 = $1,867
Paso 2: Resta los costos no hipotecarios
- Impuestos, seguro, PMI, HOA
- Ejemplo: $1,867 - $500 = $1,367 disponibles para capital + intereses
Paso 3: Calcula el monto máximo del préstamo Con tasas actuales y tu pago objetivo, calcula tu hipoteca máxima.
Paso 4: Suma tu pago inicial
- Préstamo máximo + pago inicial = precio máximo de la casa
Ejemplo real
Perfil del comprador:
- Ingreso anual: $75,000
- Ingreso mensual bruto: $6,250
- Deudas actuales: $400/mes
- Ahorros para pago inicial: $30,000
- Puntuación crediticia: 740
Cálculos:
- Pago máximo de vivienda: $6,250 × 28 % = $1,750
- Deuda total máxima: $6,250 × 36 % = $2,250
- Disponible para vivienda: $2,250 - $400 = $1,850
- Costos estimados no hipotecarios: $400
- Disponible para P&I: $1,450
A 7 % de interés, $1,450/mes cubren aprox. $220,000 de préstamo
Precio máximo de la casa: $220,000 + $30,000 = $250,000
Costos ocultos que afectan tu presupuesto
Costos de cierre (2–5 % del precio)
- Comisión de apertura
- Tasación e inspección
- Seguro de título y abogados
- Registro y tasas
- Impuestos y seguros anticipados
Costos de mudanza e instalación
- Mudanzas profesionales: $1,000–$5,000
- Depósitos de servicios públicos
- Sistema de seguridad
- Herramientas y equipo de jardín
Necesidades inmediatas
- Cortinas, muebles, electrodomésticos
- Reparaciones urgentes
- Jardinería y exteriores
Mantenimiento a largo plazo
Presupuesto anual:
- Casa de $150,000: $1,500–$3,000
- Casa de $250,000: $2,500–$5,000
- Casa de $400,000: $4,000–$8,000
Gastos comunes imprevistos:
- Aire acondicionado/calefacción: $3,000–$7,000
- Techo: $1,000–$15,000
- Tuberías: $500–$3,000
- Electricidad: $500–$2,500
Consideraciones según tu etapa de vida
Compradores primerizos
Prioridades:
- Acumular patrimonio en vez de pagar alquiler
- Hogar inicial vs. definitivo
- Investiga programas para compradores primerizos
Programas:
- Ayuda estatal y local
- Créditos fiscales
- Apoyo del empleador
Familias en crecimiento
- Zonas escolares
- Espacio para expansión
- Proximidad a guarderías y actividades
Prejubilados
- Terminar de pagar antes de jubilarse
- Casas de bajo mantenimiento
- Cercanía a servicios de salud
El proceso de preaprobación
Documentos necesarios
- Declaraciones de impuestos (2 años)
- W-2 (2 años)
- Recibos de pago (últimos 30 días)
- Estados bancarios (2–3 meses)
- Cuentas de inversión
- Comprobantes de donaciones o fondos adicionales
Comparar prestamistas
Compara:
- Tasas de interés
- Comisiones y costos de cierre
- Tiempo de aprobación
- Reputación
- Experiencia del oficial
Tipos de prestamistas:
- Bancos y cooperativas
- Brokers hipotecarios
- Prestamistas online
Condiciones de mercado y timing
Mercado de vendedores vs. compradores
Vendedores (más demanda que oferta):
- Precios más altos
- Competencia feroz
- Menos concesiones
- Se requieren ofertas fuertes
Compradores (más oferta que demanda):
- Más poder de negociación
- Mejor selección
- Términos favorables
- Posibles precios más bajos
Efecto de la tasa de interés
Ejemplo:
- Subida del 1 % = 10 % menos capacidad de compra
- $1,500/mes:
- Al 6 %: préstamo de $250,000
- Al 7 %: préstamo de $225,000
Más allá de los números
Costos de traslado
Considera:
- Gasolina: $0.56/milla
- Mantenimiento del coche
- Valor de tu tiempo
- Transporte público
Potencial de apreciación
Investiga:
- Escuelas
- Infraestructura
- Empleo en la zona
- Tendencias históricas de precios
Flexibilidad futura
- Cambios de empleo
- Cambios familiares
- Padres mayores
- Capacidad de reventa
Presupuesto para comprar vivienda
Fondo de emergencia primero
Antes de buscar casa:
- Ahorros de 3–6 meses
- Separado del pago inicial
- Accesible en caso de emergencia
Hoja de presupuesto completa
Paso 1: Ingreso bruto mensual: $______ × 28 % = $______
Paso 2: Costos mensuales estimados
- Principal + Interés: $______
- Impuestos: $______
- Seguro: $______
- PMI: $______
- HOA: $______
- Total vivienda: $______
Paso 3: Otros costos
- Mantenimiento mensual: $______
- Aumento de servicios: $______
- Total propiedad: $______
Paso 4: Verificación
- Ingreso neto: $______
- Menos vivienda: $______
- Menos otros gastos fijos: $______
- Restante para ahorro/gustos: $______
Alertas: señales de que compras más de lo que puedes
Señales de advertencia
- Usar el fondo de emergencia para la entrada
- Pedir prestado de tu jubilación
- Comprar con alguien sin ingresos estables
- Usar todo el monto aprobado
- Omitir inspecciones
- Sin dinero para muebles o reparaciones
Prueba del 10 %
Después de pagar la casa, ¿puedes aún:
- Ahorrar 10 % para tu jubilación?
- Mantener tu fondo de emergencia?
- Enfrentar un gasto imprevisto de $2,000?
- Tomarte unas vacaciones?
Si no, elige una casa más económica.
Herramientas y recursos
Calculadoras gratuitas
Ayuda profesional
- Agentes inmobiliarios
- Brokers hipotecarios
- Asesores financieros
- Inspectores de viviendas
Conclusión: compra con inteligencia, no al máximo
La pregunta no es “¿Cuánto me aprueba el banco?”, sino “¿Cuánto puedo pagar sin descuidar mis metas y dormir tranquilo?”
Claves:
- Usa la regla del 25 %
- Presupuesta todos los costos, no solo la hipoteca
- Mantén tu fondo de emergencia
- Considera tu flexibilidad futura
- No corras—la casa adecuada vale la espera
Recuerda: siempre puedes comprar una casa más grande más adelante. Pero es difícil dar marcha atrás si te excedes al inicio.
¿Listo para hacer números? Usa nuestra calculadora de hipoteca para ver cómo el precio, la entrada y la tasa afectan tu presupuesto.