Der Kauf eines Hauses ist wahrscheinlich die größte finanzielle Entscheidung deines Lebens – und doch konzentrieren sich viele Käufer nur auf die monatliche Zahlung, ohne das Gesamtbild zu sehen. Zu verstehen, wie viel Haus du dir wirklich leisten kannst – nicht nur, was dir die Bank leiht – ist entscheidend für deine langfristige finanzielle Gesundheit.
Die goldenen Regeln der Wohnkosten-Leistbarkeit
Die 28/36-Regel: Dein Fundament
Kreditgeber verwenden traditionell die 28/36-Regel:
- 28 %: Deine monatlichen Wohnkosten sollten 28 % deines Bruttoeinkommens nicht übersteigen
- 36 %: Deine gesamten monatlichen Schulden (inklusive Hypothek) sollten 36 % deines Bruttoeinkommens nicht übersteigen
Beispiel:
- Jahreseinkommen: $80.000
- Bruttomonatseinkommen: $6.667
- Max. Wohnkosten (28 %): $1.867
- Max. Gesamtschulden (36 %): $2.400
Die konservative 25 %-Regel
Finanzexperten empfehlen oft: Max. 25 % des Bruttoeinkommens für Wohnkosten. Das bietet einen Puffer für:
- Unerwartete Reparaturen
- Steuererhöhungen
- Einkommensausfälle
- Andere finanzielle Ziele
Was zählt zu den monatlichen Wohnkosten?
Erstkäufer unterschätzen oft die Gesamtkosten und schauen nur auf die Hypothek. Deine tatsächlichen Wohnkosten beinhalten:
Tilgung und Zinsen (P&I)
Deine eigentliche Hypothekenzahlung.
Grundsteuer
- Variiert stark je nach Region (0,3 %–2,5 % jährlich)
- Wird meist monatlich in die Hypothek einbezogen (Escrow)
Gebäudeversicherung
- Meist 0,3 %–1,5 % des Hauswerts jährlich
- Pflicht bei Hypotheken
Private Hypothekenversicherung (PMI)
- Bei weniger als 20 % Anzahlung
- 0,5 %–1 % des Kreditbetrags jährlich
- Entfällt ab 20 % Eigenkapital
HOA-Gebühren (falls zutreffend)
- Hausgemeinschaftsbeiträge: $50–$500+ monatlich
Instandhaltung & Reparaturen
- Budgetiere 1–2 % des Hauswerts jährlich
- Beispiel: $2.000–$4.000 bei $200.000 Hauswert
Nutze unseren Hypothekenrechner, um die Gesamtkosten zu berechnen.
Anzahlung: Anforderungen & Strategien
Konventionelle Kredite
- Minimum: 3 %
- Empfohlen: 20 % (PMI vermeiden)
FHA-Kredite
- Minimum: 3,5 %
- Flexiblere Kreditwürdigkeit
- Versicherungspflicht bei <10 % Anzahlung
VA-Kredite (Veteranen)
- Anzahlung: $0
- Keine PMI
- Finanzierbare Einmalgebühr
USDA-Kredite (ländlich)
- Anzahlung: $0
- Regionen mit Förderstatus
- Einkommensgrenzen gelten
Einkommen & Schuldenverhältnis
So berechnest du deinen Maximalpreis
Schritt 1: Monatsrate ermitteln
- $6.667 × 28 % = $1.867
Schritt 2: Nebenkosten abziehen
- $1.867 - $500 = $1.367 für P&I
Schritt 3: Hypothekenhöhe kalkulieren
- Mit Zinssatz und Zahlung den Maximalbetrag berechnen
Schritt 4: Anzahlung addieren
- Hypothek + Anzahlung = Kaufpreis
Beispiel:
- Einkommen: $75.000
- Anzahlung: $30.000
- $1.450 P&I = ~$220.000 Kredit
- Max. Kaufpreis: $250.000
Versteckte Kosten
Abschlusskosten (2–5 %)
- Gebühren, Steuern, Versicherungen etc.
Umzug & Einrichtung
- Umzug: $1.000–$5.000
- Kautionen, Möbel, Geräte
Laufende Instandhaltung
- Budget je nach Hauswert:
$150.000: $1.500–$3.000
$250.000: $2.500–$5.000
Lebensphase & Überlegungen
Erstkäufer
- Aufbau von Eigenkapital
- Förderprogramme prüfen
Familiengründung
- Schulen, Platzbedarf, Kinderbetreuung
Ruhestandsnähe
- Wartungsarme Immobilie
- Gesundheitszugang, Barrierefreiheit
Der Pre-Approval-Prozess
Notwendige Unterlagen:
- Steuererklärungen (2 Jahre)
- Lohnnachweise
- Kontoauszüge
- Geschenk- oder Zuschussnachweise
Vergleiche Anbieter:
- Zinsen, Gebühren, Servicequalität
Markt & Timing
Verkäufer- vs. Käufermarkt
- Verkäufermarkt: Höhere Preise, weniger Verhandlung
- Käufermarkt: Bessere Bedingungen, Auswahl
Zinssatz-Effekt
- 1 % Zinsanstieg = ~10 % weniger Kaufkraft
Lebensqualität vs. Budget
Weitere Überlegungen:
- Pendelkosten
- Wertentwicklung der Nachbarschaft
- Zukunftspläne (Jobwechsel, Familiengröße)
Dein Hauskauf-Budget
Budgetarbeitsblatt:
- Bruttolohn × 28 %
-
- Steuer, Versicherung, Instandhaltung
-
- Fixkosten abziehen = Rest für Sparen & Freizeit
Warnzeichen für „zu viel Haus“
Achte auf:
- Keine Rücklagen nach Kauf
- Notgroschen wird aufgebraucht
- Einkommen des Partners unsicher
- Inspektionen ignorieren
- Kein Geld für Möbel/Reparaturen
Der 10 %-Test:
- Kannst du trotz Hauskauf:
- 10 % fürs Alter sparen?
- Notfallfonds aufrechterhalten?
- $2.000 Notausgabe stemmen?
Wenn nicht, wähle ein günstigeres Haus.
Tools & Beratung
Kostenlose Rechner:
Professionelle Hilfe:
- Makler, Finanzberater, Gutachter
Fazit: Klug kaufen, nicht maximal
Nicht: „Wie viel gibt mir die Bank?“
Sondern: „Wie viel Haus lässt mir noch finanzielle Freiheit?“
Merke:
- Nutze lieber die 25 %-Regel
- Budgetiere alle Kosten – nicht nur die Rate
- Notgroschen ≠ Anzahlung
- Plane für Flexibilität
- Warte auf das richtige Angebot
Nutze unseren Hypothekenrechner und finde heraus, was du dir wirklich leisten kannst.